株より不動産が儲かる理由を解説します。
Vložit
- čas přidán 21. 02. 2024
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・大物ビジネスマンが不動産投資に物申すべくオフィスにやって来た【田端信太郎コラボ】
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田端さんと不動産投資の考え方について議論しました。 czcams.com/video/Lizo5r7IIgY/video.htmlsi=LpMTK3LlWFa4kfnd
売ったり買ったりが一番悪く買ったことを忘れているのが最強、それがインデックス投資。
不動産は情報の非対称性が大きいのでボーっとして忘れている俺が買うもんじゃないと思ってる。
７４００万➝１２０００万円は「居住用財産の３０００万円特別控除」ですね。 不動産の税率は５年未満は短期譲渡（４０％）５年以上は長期譲渡（２０％）ですが「居住用財産の３０００万円特別控除」が大きいです。
なるほど、ためになりました。株の話題は、知ってることおおいけど、不動産も詳しいですね。幅が広いと知りました。
実際検討するとなるとリスクも検討することになるかと思います。
円高だと下がるかもしれない（海外投資家離れ）。
金利が上がると下がる。
地下鉄は将来の話で確証がない。
不動産に売り買いで仲介手数料が（通常）６％かかりキャピタルゲイン狙い立ちそれ以上の値上がりが必要。
現在の中古市場の値上がりは築浅の転売の影響が強く、新築価格も高止まり傾向また新築の利回りはイメージ3%台未満。
そして日本の人口は減少へ。
他にも気にしないといけないことがあるかもしれない。
ただ今回話に出た築地の中古は、売りどきを長期に待てて、（たとえ借り入れをしても）インカムゲインでペイするのであればありだと思いました。
毎回思うのはですが、
質問者さんとの問答形式、非常に分かりやすいです！
わざと馬鹿っぽく質問して、相当有能ですよね。
完全に自分自身忘れていたのですが、まさに田端さんがTwitterで豊洲でマンション買ったというコメント。それにレスしたのらえもんさんの存在を知り、彼のブログと著書を読んだことが自分も賃貸派からヤドカリ投資家に切り替わるタイミングでした。
きっかけを頂けたのにこの動画見るまで忘れておりました…
まさに現場、現物、現実。
40年トレンド（マンション、戸建て、住宅地）をみると分かりますが、マンション価格だけが現在バブルです。
（こんなに上昇トレンドが続いたのは、中国など海外投資家やマイナス・ゼロ金利政策の影響が大きいと思います）
例外的な都内の一等地・再開発エリアは、海外投資家が買い続ける限り下がりにくいでしょうが、高額な分のリスクは大きいですね。
金利も正常化されていくでしょうし、借入は年収の3.5倍までが目安で、ムリは禁物です。
（普通の年収なのに、それで買える候補物件がないなら、相場がオカシイのです）
NYやロンドンシンガポールと比べ都内は安いから値上って当たり前。
億り人からすれば資産の一部として不動産投資はいいのかもしれないが、一般人からするとポートフォリオの大半が不動産ってのはやはりリスクに感じてしまう。一点集中というか、
自分は株でセクター分散して資産形成したい派っすね…
ワンルームは不動産会社のカモだから、騙されないようになwwww
株の方が成功しやすいよね。不動産は手間かかる割に厳しいかな！
この人が晴海フラッグ発売当時に「これ買わないやつは馬鹿」くらい言ってたなら信じるけどな。
The結果論だけの再生数稼ぎ。
金持ち父さんの解説よりわかりやすい！
今後不動産事業を伸ばす企業はJR東日本
高輪ゲートウェイの再開発が完成すると総合不動産大手並みの事業規模になります
現状でも含み益が1.6兆円という莫大さです
今は本当に東京の住宅相場高すぎます。15年前くらいに購入した物件も、今売れば購入金額異常の利益が出ますが、それをもっても買いたいと思う(高い金を払って住みたいと思う)物件がほぼありません。
都心近郊でも、築20年程度の中規模マンションなら60m2以上ならほぼほぼ6000万以上します。
湾岸エリアなんかでいえば、建築当時購入された方は、本当にすごい利益が出ますよ。
企画の提案なのですが、不動産Gメンの滝島さんと、田端さんのコラボ動画は絶対に面白いと思います。
気が向きましたら、宜しくお願いします。
銀座のコーヒーの値段の話オモロ☕
勉強になりました✨
結構前から、不動産関係者と仲良くしたいとずっと思ってた。 だって、こういう情報がほしいから・・・でも利益が出る物件は不動産関係者が買っちゃうっていうのもどこまでホントなのかな❗❓
今金を株としてある程度持ってわかることがある。
本当に資産を伸ばす事より夢を語れる事が大事なんだって。
素人の不動産投資はどうかな？負動産になりかねない？私は株式投資一択だな😊
不動産は追証無いし倒産してゼロにはならない。購入検討付近の不動産屋数件にヒアリングすれば失敗しない。
追証？現物で持っていれば関係ない！インデックス投資ならゼロにならない！不動産が儲かるなら皆さんやるし、不動産の大小の会社ももっと本気でやるだろな！
実際に素人の不動産投資で儲かっているのはごく一部だし！
株式投資で儲かるのは歴史が物語っている！
マジレスすると築５０年のマンションは住宅ローン減税は使えない。（耐震基準適合証明書取ってる場合の例外もある）1800万だと広さの制限（壁芯で３０m２以上）にもひっかかりそう
株で利回り5パーとかまあできる水準で、不動産はうまくいけば表面利回り15パーとか行くかもしれないけど、固定資産税、修理費、税金含めて考えるとかなり持ってかれるし、株は賞味期限もないし、基本的に相場は上がるからキャピタルゲインも期待できるけど、不動産は新築で買ったら毎日価値がさがっていく。
湾岸エリアに住むものとして、お話聞いてて爽快でした！
地下鉄構想は結構前から噂出てましたよね。うちもほんとに地下鉄出来たらいいなーと思ってマンション買ったら、その後正式決定したので嬉しかったです。
千客万来も毎日賑わってて、同じ気持ちになってました（笑）
これからも配信楽しみにしてます😊
これだけ人口減ってるのに不動産てっと思ったけど……動画見てちょっと納得
やっぱり現場を見学するのは大事なんすね
でも自分はコツコツ新NISAでいいや💦
田畑さん一生ついてきます❗️
素敵なお話ありがとうございます！
投資していきます！
ドームを潰して築地に移転なら、三井不動産が保有する後楽園周辺も再開発されて伸びていくのでは？
パークコート文京小石川ザタワーは更に伸びそうやね
場所からするとキャシュで1,800万円はとても良い投資ですね。
成功者の投資って感じがする
8:52 カメラマンの冷めた相槌ツッコミがジワるｗ
街の場合、計画→発表→計画着手→完成。これを途中で引き返すことはまずないですしね！
前向きに♪
分かりやすい動画をありがとうございました。
東京ドームの事は、初めて知りました。
これからも色々情報を教えて下さい。
買いより、売りのほうが難しいですよねー。
投資あるあるですね。
不動産投資の楽しさを理解できました。いま27歳ですが、これから10年沢山稼いで大好きな福岡市中央区に不動産を買おうと思います。
毎月の給料から10万投資して、株で上げ下げを見つめながら握りこぶしつくるか。
毎月数百万の家賃もらいながら、またそれとは別に定期預金代わりに毎日10万勝手に増えていくのをたまに思い出して嬉しくなるか。
極論で言えばですけどね。
元農家の戦後の大地主２代目は、相続対策でマンション建てて、
その上がりで固定資産税を払いながら急なもの入りのために売れば数千マンになる土地を遊ばせてるケースが多々ある。
なかには駅近の土地を固定資産税払えればいいよくらいの感覚で貸してくれる人がいる。
そこに例えば23万で借りて駐輪場会社に56万で転貸して33儲けるみたいなの結構やってる。
（実際は事業用地になるので固定資産税も経費になる、地主の売上200万は修繕とかに余裕が出るからWINWIN）
新宿から３〜４０分の駅から１５分くらいから住宅地になるような駅が狙い目。
NISAなんかより安心安全というとケンカになるねｗｗ
不動産投資の良さはサラリーマンでも銀行から借り入れできて、レバレッジかけられる点だけ。失敗したら人生詰むから、絶対にやらないです😅
購入希望の地元業者数件にヒアリングすれば失敗しようが無いです。
自分で相場が分かるのであれば、不動産投資は鉄板ですよ。
金融機関からの借入金（他者資本）で不動産を購入し、家賃（他者資本）で返済し、時間をかけて不動産を自分の物にしていく。
この「他者資本運用」が不動産投資の最大のメリットであり、不動産投資以外にこんな反則級の手法が使える投資はありません。
もちろん、100%利益が出る訳ではありませんが、再現性で言えばかなり確度は高いと思います。
いつも思うのですが、動画のインタビュアーが絶妙に良い味出してます。失礼な言い方ですが、バリキャリ営業マンと情弱ユーザーのやり取りみたいで最高です。
目上の人の話は初めて聞く顔をしろ、と先人の言葉にありますが、この方はそれができててエラい。
そして、田端さんも目線を下げてしっかり説明してくれるから安心してきける。
ホント同意します。中山君だったかな？下手に知識つけすぎず、このまま行ってほしい。
いい塩梅で演じてるんですよ。
インタビュアー（ディレクターさんかな？） 優秀だよねー👍✨
築50年は住宅ローン引くの厳しいです。
旧耐震ですし控除もないです。
漏水事故があるので、火災保険特約加入を推奨します。再開発、建て替えの恩恵の可能性はありそうです。
2019に晴海フラッグ買っときゃ良かった。
田端さんが不動産投資❤とは知りませんでした。
賃貸中のマンション買って空いたら売るという業者あるよ。
僕は一棟マンションで借入金マックス派ですが、区分でも都心の中古はありですね。
大規模修繕持出し前に売る出口が難しい区分。区分は土地が僅かでコンクリの固まりだからローン完済しても共坦引けず役立たず。
@@user-zc4vu3vn2z出たなコンクリの塊ニキ
フェイスブックねえ、、私もド底で持ってたんですが全然動かなくて痺れを切らしてトントンくらいで売却したらこれですよ。。 とほほ
ワシは株式投資15年で6000万儲けました
その程度なら不動産でも可能。半永久的にインカム得られる。
結局、情報へのアンテナと感度が高いこと、本質を見抜く目があること、そして何より動くこと。
優秀すぎ
不動産の良いところは
1億の物件を買うと、1億の物件に居住する権利、約8000万円の借り入れする権利(低金利)が同時に手に入る事なんだよね。
抵当権強すぎ。
うまくいくといいねえ
相変わらずtシャツのクセがすごいな
区分所有だけでここまで論じれるのはさすが
区分は空室でも管理費修繕費の支払いあり大規模修繕は費用と修繕範囲を取捨選択する権利が無く理事会任せ。土地の持分僅かでローン完済しても共同担保で融資は引けないコンクリの固まり買うの投資センス無し。
マンション一棟買いニキさすがっす！！
左下って言いながら視聴者から見て右下指してるの可愛いです
築50年のボロマンション、区分所有法が変わって立ち退き料貰えなくなる可能性あるから 早めにババ抜きのババは他の人に渡したほうが良いんじゃないの？
かなり出口は厳しそう 月7万って投資って言葉使うのかな？ 大和証券のハイリターンの商品なら 1800で１日に7万とか楽勝だけどな
不動産は字のごとく不動の資産。すぐに売り買いしたがる人には、向いていると思う。
的を射た話！すばらしい。
さらに、しかしそれは地球と言う鳥籠の中の話で、地球人としての本質的な話についても考えを聞いてみたいです〜
今いる地球人は100年以内に死ぬわけで、
何か地球人として1番必要なのかとか？
不動産凄いよいですが、死んだらおしまいだしみたいた？
子孫繁栄です。都内の金持ちは殆ど相続。貧乏人は足立葛飾江戸川区に多い負の連鎖。
築地辺りは埋立地なので首都直下で液状化起きたらどうなりますか？
なんで半袖なんだよ
築50年だと、今の耐震基準を満たしてないやらなんやらで、そろそろ建て替えとか敷地売却とかの話が出てきていると思う。そしてまとめ役で入ってきた不動産会社と組合の理事長がズブズブになり、相場よりずっと安い”お手頃価格”で不動産会社に売却され、各区分所有者にはたいした金は入ってこない、という未来が私にははっきりと見えています。そうならない為には田端さんが理事長になるしかない。
セクター別で適当に買って寝かしてたら、増えるからわざわざ不動産やる必要がない リートで十分
リートはレバレッジ効かない。リートは運用益抜かれ過ぎてるの知らないのか。不動産投資は一棟所有するから経費コントロール出来るが区分やリートは養分だね。
レバレッジとかいらない。数億あればキャッシュで買えるし、やるならリートがいいよね。運用益抜かれるのは当たり前知らないと思うあなたが無知！
結局この人も結果論だよね。
簡単に言うとレバレッジかけられるのが最大のメリットなんだけど、
これもそれも全てギャンブルだからね。
立て替えが狙いだね。
Ｊリートいいですよね（ ＾ω＾）・・・
全然ダメですよ。J-REITは。
10年近く保有していますが、全く上昇しない。完全に株価や都心MS価格に置いてけぼり、です。
株はキャピタルゲインが主体、不動産はインカムゲインが主体ですね。
都内不動産土地値で買えばインカムキャピタル狙え相続税対策に。子供が買えない不動産が残せる。
バブル崩壊後、一棟底値圏バルク買い。インカムキャピタル両取りです。
5000万で騒ぐ人は投資には向いていないような気がする
それ本当に思う。
今の借金を返せる人は「公務員」「大企業勤務」のみ。
春闘を観たらわかるけど「賃上げ」した企業は
大企業ばかり。中小企業は賃上げできません。
つまり「属性の高い人」は「借金が有利」なんですね。
逆に「属性の低い人」は「借金できない」わけです。
ちなみに「三井不動産」の株は「買い」ですよ。
一般論としてはあなたの言ってることは傾向としてはあるんだけど。
例えばフラット35とか案外通りますよ。実際にやる前からダメだって諦めてるヘタレが成功するわけない
@@tabbata 返信ありがとうございます。世の中にはフラット３５も難しい「自営業者」が結構います。ヘタレとかじゃなくね。自分はフラット３５が通らなかったのでキャッシュで新築区分マンションを購入しました。初老なので住宅ローンそのものが厳しいというのもありますが。キャッシュフローを使ってまで住宅購入したのは「老人の賃貸が保証会社に断られる事」が頻発するためです。冗談ではなく「住宅難民」は悲惨ですからね。
晴海フラッグは夜電気がついていない部屋多い過ぎ。薄気味悪い
需要がないのにババ抜きで投資したからね😢
2000万～3000万がもう一点突破の全財産投入になってしまう人間には築地に物件を持つなんて博打すぎて無理ですね、おとなしくインデックスやってます。
話の対象はお金儲けて、それを何に使う前提なのか？
使う目的に対してリスクとリターン考えると方法は変わるかと思います。
そして最後にババをひく。怒涛の逆回転
不動産で儲かったのも結局結果論だもんな
じゃあ2024年に東京の不動産マンション買って10年後に1.5倍以上で売れるか？
そこに再現性はあるのか？という問題がある。
東京直下の大地震は我々が生きている間に起こる可能性は高い。東京の不動産投資は俺はパスやで・・・。
まあリスクがあるからリターンが生まれるんやけどな。
マンションの場合土地は分離して売れないし考えても意味ないのでは？
土地値買わなきゃ不動産の意味が無い。
とにかくめんどくさそうとおもってしまう
自分にはとことん向いてないんだろうな。
あれほどインデックス薦めてたのに、
築地ドームはホリエモンが反対してたやつだ
豊洲と築地の区別が出来ないならコメントしない方がいいよw
株も死んでて強制ガチホの人が一番儲かりますよ
株は会社潰れたら価値ゼロ。都内土地は必ず残る。不動産は相続圧縮で評価減だが株は時価評価課税率100%
豊洲って地盤が埋めたてだから大地震来て液状化したら値下がりしないのかね？
神戸のポートアイランドの築40年が2000万とかで売ってるから大丈夫じゃないかな。
浦安なんて震災で液状化。一時的に下落したが今は価格戻っているよ。普通に武蔵野台地買えば良い。
@@keyoshii01
ですか？
一時的にはマンホールとか浮きそうで上下水道麻痺しそうですが長期的には大丈夫ですね？
しかし、直下型だとどうですかかね？
未知の世話である事は間違いないです。🤣
ポートアイランドは値下がりして、ビルのテナントもゴーストタウンになってると聞きますが東京は大丈夫ですかね？
ポートアイランドとは違って豊洲の超高層マンション群は傾く可能性もゼロでは無いでしょう？
海底断層が走ってたらアウトです。
@@higasitakuo 共同溝を直すのは行政ですからね。
直すまでに時間はかかりそうな気がしますが、共同溝がぐちゃぐちゃになるくらい揺れたら、木造エリアは火の海です。
@@keyoshii01 木造は土地が残りますが豊洲は海に返ります。
話の内容の全てがポジショントークw
あまり情報出さないでね。儲けようと思うから。
新富町の築50年のマンション購入おめでとうございます。当該地域は大部分に地下鉄も通ってて地役権設定されるでしょうし流動性は低くなるし、地下水問題もあるし、津波になると都内でも被害が甚大になる可能性高い沿岸部だし、土壌汚染も否定できない地域。また、古い1970年代竣工であればアスベストによる中皮ガンリスクも気になります。個人的には住みたくないですし、色んな情報を考慮しても築地の不動産価格の伸びは限定的と考えます。
解ってる風に書いてるけど、津波とか言ってて情弱確定。
情弱過ぎるwww
以前「竹之内さんとコラボしてよ」と言った者です。すみませんでした。
先生、貧乏人に金融機関は金貸さないよ 笑い
銀行は区分所有者の土地の権利は評価してくれないからつらいおん🥺🥺🥺
その通り。都内アパートローン完済。昨年共坦で引いたが諸経費込みでオーバーローン組めた。
不動産は一般人にはリスクがデカ過ぎないか？
10年前に住宅ローンで湾岸にマンション買った人間誰も損してないだろう？？
住宅ローン逆ザヤで儲かるし年収の8倍くらいレバレッジ効かせられるので、株より安全で儲けの金額はでかい。
@@keyoshii01
湾岸以外は？
オレはそのレバレッジがリスクだと思ってるけど。
そもそも年収の8倍って、年収400-600万の層で湾岸のマンションを買えるの？
レバレッジかけないで年収400万でできる投資って何？
NISAで毎月5万積み立てるくらいでしょ。それで1000万円の利益出せるの？って話。
実際、田端は住宅ローンで5000万利益出してるんだからね。
@@keyoshii01
田端が利益を出してるかでは無いよ。
これは一般人に向けての動画だよね？
一般人が投資をやる場合のリスクについてだよ。
株で現物なら購入金額以上のリスクは無いし、配当が出る株ならインカムも狙いながら上がるまで待てる。
不動産だとキャピタルゲインに対して制約が有る。
レバレッジと言ってるが銀行との交渉。
本当に貸して貰えるまでのドキュメントや属性。
また固定資産税などの各種の税。
不動産売買時の手数料は、株売買時の手数料の比では無い。
客付き時の紹介手数料。
正直、株に比べるとかなり敷居が高いし、リスキー。
株なら証券会社に登録して、入金して、信用登録して直ぐ始められる。
最近は本当に2日もあれば証券会社に登録出来るからね。
正直、不動産を勧めるインフルエンサーって胡散臭いとしか思わない。
マンションの値上がりなんてここ数年の話であって、
本来はマンションは原発同様、壊したくても再生したくても同意がとれず厄介者
今は何千万も儲ける人がいるのは確かだが
その波に乗ろうとして乗ったか、結果的に乗ったか、どうなんだろうね
個人的には『マンションの値上がり』には期待しない
博打みたいな話は超危険だよ
不動産はビジネスだよ、投資じゃない。ビジネスには我々金融機関は金かすけど、投資には貸さない。自分でやった方がいいから
これは金言！
いえ、投資です😂
資産管理会社に不動産の管理も任せてるので何もしてないです😂
ははは、それはいいですね@@yf17103.
ははは、それはいいですね。任せるのをビジネスだと思っていないから日本が没落していったんだと確信できるひとつのネタになりました。@@yf17103.
@@yf17103.それだと不動産管理会社にかなりの費用を抜かれるわけで、人口減少による将来の価値下落と考え合わせると株インデックスに負けるんじゃない？
不動産は株みたいに大損してる人いないイメージはあった
不動産は現物だから株の様にゼロにならない。不動産投資はレバレッジ効くのに追証無いから精神的に楽なんですよ。インサイダー効きまくりで売り急ぎの相続案件なら買った瞬間に利確です。但し区分はババ抜きです。都内一棟土地値以下のアパートしか買いません。土地はローン完済したら共坦で融資引けますが区分は価値の無いコンクリの固まりなので価値無しです。
不動産賃貸投資の利回り4％は危険水準。
さっさと損切りしたほうが身のためです。
この人は金持ってるから、治る傷位で済むと思うけど。
4パーはネットだからね。銀座で表面7%取れるなら悪くないよ。
毎年それだけ取りながら、地下鉄通った後に値上がりでキャピタルゲイン取れるから良い投資だと思う。
@@keyoshii01 いくら銀座近くの物件とはいえ、築50年超えの区分所有ですよ。一棟モノではないのに、利回り4％で良しとしてる時点で、この動画自体が不動産業者のステマ臭がキツ過ぎます。。
津波で全部更地になるかもですね
湾だからこねーよw
情弱過ぎるコメント。
うすい
そんなに良い物件なら不動産屋が買うのでは？
では、あなたが不動産屋になれば良いw
@@tabbata それは幼稚な論点ずらしだわ
全く反論できてなくて草
@@ene8894
幼稚なのは不動産ビジネスの仕組みを知りもせずにそういう事を言ってしまうあなただと思いますよ。
堀鉄平さんが一人ﾃﾞﾍﾟﾛｯﾊﾟｰを提唱していましたが、朝倉未来さんとか地方の名士だとか限られるので中古区分なら会社員でも可能と思います。ﾀﾊﾞﾀさんなら一棟建てられるけど、一点集中は嫌だと
動画で言っているので、都心中古区分なんだと思います。
目😮
神宮も建て替え決まってるし、東京の二チームが、建物変えるのなんか、すごい話だな
いちこめ
先生、5000万なんて一瞬だよ
不動産は、創造性のない人向きの投資。要するに、大家さん業です。創造性のあるものは、新規の起業に投資する。向き不向きがあるけどね。
新規事業は成功確率1/100以下？不動産は目利きがあればリスク低い。
マス向けじゃない内容をマス向けとして話すところが痛いですね。都心の一等地に不動産ローン組めるのは国家公務員か超一流企業のサラリーマンだけです。それ以外の人が資産を増やすとしたら株のキャピタルゲインを繰り返すのが一番手堅いと思います。
株で儲けて不動産投資するのがセオリー
@@user-zc4vu3vn2z
その通りですね。株は暴落の可能性あるが不動産はそんなには落ちない。
築50年のマンションを買うのは危険。建替えリスクを考えずに マネする人が出そうで怖い。
何もお前に見えていない
@@tabbata 旧耐震のマンションなんか買うわけねえだろww
@@sakana440俺のオカンは築50年の港区のマンション買ってるぞ。
買ったのは20年前で3200万で買った。 六本木の駅から徒歩5分。
今売れば確実に儲けは出るが、家賃を頂きながらオカンは建て替えを狙っている。
@@user-nb4cx9jr1p 買ったのは20年前で購入時は築30年なんだろ。今回のケースとは違うだろ、勝手にやってろよw
@@user-nb4cx9jr1p 20年前に築30年のマンションを買ったんだろう？今回のケースとは違う。