SPESE CONDOMINIALI: PROPRIETARIO ED INQUILINO, FACCIAMO CHIAREZZA

Spese condominiali, spesso c’è confusione circa la ripartizione delle stesse tra inquilino e proprietario, dunque, chiariamo subito che la fattispecie è disciplinata dall’art. 1576 del Codice Civile il quale, in sintesi, prevede che, le spese ordinarie, comprese le spese condominiali, siano a carico dell’inquilino, mentre il proprietario è tenuto ad intervenire, solo, in caso di manutenzione straordinaria.
In particolare sono interamente a carico del conduttore, le spese relative: al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, alla fornitura dell’energia elettrica, alla fornitura del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, alla fornitura di altri servizi comuni.
Le spese per il servizio di portineria sono a carico dell’inquilino nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese, con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.
In altre parole, l’inquilino paga ciò che utilizza.
Ma cosa accade se l’inquilino non paga il condominio?
Dunque, in caso di mancato pagamento da parte dell’inquilino, l’amministratore del condominio agirà contro il proprietario dell’unità immobiliare affittata.
La giurisprudenza è concorde nell’affermare che, nel caso di contratto di affitto di un appartamento, il condominio deve notificare il decreto ingiuntivo per la morosità nelle spese condominiali al proprietario e non all’inquilino. Pertanto, è tenuto a pagare gli oneri condominiali esclusivamente il proprietario dell’unità immobiliare e non il conduttore.
Pertanto, in caso di spese condominiali non pagate il debitore è sempre il condomino locatore, il quale può rivalersi sul conduttore. Infatti, la partecipazione del conduttore alle spese condominiali riguarda i rapporti interni tra proprietario e conduttore stesso, poiché è il proprietario l’unico soggetto a essere obbligato verso il condominio, nonché l’unica persona contro la quale è possibile agire.
A livello concreto, peraltro, è frequente (salvo espresso divieto) che l’inquilino versi le somme per le spese relative all’amministrazione ordinaria e al semplice godimento delle parti comuni direttamente all’amministratore. Tuttavia, qualora l’inquilino ritardi, paghi parzialmente o non paghi del tutto le spese, l’amministratore può senz’altro richiedere il pagamento al proprietario dell’immobile. Quest’ultimo non può rifiutarsi di saldare la morosità, salvo poi rivalersi nei confronti dell’inquilino per ottenere la restituzione delle spese a lui spettanti in base al contratto di locazione.
Gli obblighi a carico dell’inquilino sussistono in relazione al rapporto “interno” con il locatore proprietario dell’unità immobiliare. In particolare, il conduttore nell’ambito della ripartizione delle spese condominiali, dunque, l’amministratore deve rivolgersi sempre al locatore e non all’inquilino. Spetta al primo l’onere di pagare le spese, ordinarie o straordinarie, a prescindere dagli eventuali accordi siglati nel contratto di affitto. Accordi che, come detto, riguardano solo il rapporto interno proprietario-inquilino, e non anche il condominio.
Quest’ultimo potrà poi agire in rivalsa per ottenere la restituzione delle spese a carico dell’inquilino, facendo valere il contratto di affitto, conclude Vitale.
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