SÅDAN FINANSIERER DU EN EJENDOM: DEN PERFEKTE STARTER CASE
Vložit
- čas přidán 15. 07. 2023
- Har du tænkt over, hvordan du skal finansiere en udlejningsejendom? I denne video tager Simon dig igennem 3 forskellige måder, hvorpå du kan finansiere en ejendom. Har du spørgsmål, tilføjelser eller andet, er du mere end velkommen til at smide en kommentar!
Vil du blive klogere på investeringsejendomme? Vi har hos Varny Jensen Ejendomme ApS opbygget et ejendomsportefølje, bestående af 75 lejemål, på blot 2,5 År.
Savner du at se noget på kanalen eller har du spørgsmål til din ejendomsinvestering, så skriv endelig en kommentar!
Mega, Mega, Mega fed video!
Tak for at dele jeres viden, og fed case i indbragt :) Thumps up!
Super god video - er et par seje gutter! :)
Fed gennemgang, flere business case!
Hvor finder I investorer der er villige til de vilkår idag? Det lyder ikke så attraktivt i dagens marked, for en investor med 4% afkast/rente med sikkerhed/belåning i de yderste 20% af købesummen.
De første cases vi lavede var 5% rente idet vi ikke havde noget "proof of concept" endnu. Så kørte vi over til 4% rente. Dengang var cibor renten negativ, hvorfor det egentlig var et meget attraktivt tilbud for en investor - idet vi også var villige til at kautionere og dermed give indirekte pant i vores portefølje.. Med renteniveauet som det har været de sidste 18 måneder, er det ganske korrekt ikke et attraktivt afkast at tilbyde. Vi er begunstiget af at vores relation stadig vil allokere en portion af sin formue i gæld hos os; ganske vidst hvor vi kautionerer. Dog har vi den sendeste tid, med renteniveuet hvor det er, også været nødvendigt at tænke vores friværdi fra andre ejendomme ind i finansiering af de nye. Håber det besvarer dit spørgsmål :-)
Kan investor være sælger af ejendommen eller hvor finder man dem? Er det noget man skal informere banken om, at man har en anden investor også?
Rigtig god video, det er virkelig flot hvordan i på den måde opnår 100% finansiering :)
Et par spørgsmål:
1. Hvordan casen hænger sammen på jeres nyeste ejendomme, nu hvor den tonegivende realkreditrente er noget højere? Et eksempel kunne være: Effektivrente fx ca. 4+4 % i rente til investor = 8%, har i så hævet jeres afkastkrav i jeres område, eller hvordan hænger casen så sammen?
2. Har det nogensinde været et problem for banken at i ikke "selv" kommer med de sidste 20%, men at de kommer fra investor?
Hej Stig,
1. Hvis vi virkelig simplificerer det, så vil den effektive rente på en 100% finansiering så være 4%.
Eksempel: Ejendom til 1. million, 800tkr. i kreditforeningen til 4% = 32.000 kr., 200tkr. investor til 4% = 8tkr. total 40tkr. rente på den lånte million = 4% rente.
Vi har hele tiden købt ind til et afkastkrav på minimum 6%, i dag prøver vi at ramme mellem 6,25% og 6,75%. Ydermere spæder vi i højere grad til fra egen lomme. Malthe og jeg startede dengang renten var 0,5-1,5%/30 år i kreditforeningen, hvorfor cases som ovenstående gav god mening.
2. Vores første deal var et kæmpe problem, selvom der var meget "kød på benet". Der endte vi med at låne det fulde beløb til 5% af investor. Da vi så havde købt lejemålene, kunne banken så godt hjælpe alligevel, hvorfor vi refinansierede og rullede provenuet over i Arnbjerghus.
@@simonvarnynielsen 1. Fedt at høre, men kører i så med en andet formular nu hvor realkreditrenten i markedet er meget højere? Altså ift. hvor meget der kommer fra investor og hvad i skal komme med til af udbetalingen?
2. Sejt gået at i har haft "den lange brille" på ift. at skabe værdi og ikke har tænkt kortsigtet. Hatten af for det, mega sejt.
@@stigjrgensen217 Det er svært at sætte deciderede procenter på, men de seneste handler har været en kombination af realkredit, penge fra vores kasse og så resten fra investor. Som tillæg vil jeg sige at vores seneste handler er karakteriseret af ejendomme med stor mulighed optimering - lidt alle Søndergade casen. Altså cases som egentlig har et solidt cashflow fra dag 1. men hvor vi samtidig relativt hurtigt og nemt kan optimere noget og hæve huslejen. Vi er blevet langt mere kræsne, fordi det er så dyrt at låne penge pt.
Super fede videoer, og spændende projekt i har gang i der :-) Hvilken bank bruger i der er med på 20/80 fordeling?
Hej, jeg forstod ikke helt hvad der skete med overskuddet på 107.000kr. Der er jo modregnet ejendomsskat før, men der skal betales skat af det samlet overskud og hvor meget? Og da overskuddet er mindre her end med 20/80 og med (alt betalt selv), så er gældsrente betalingen til realkredit og invester vel også medregnet før overskuddet. Så mit spørgsmål er hvordan i kun ender med 30.000 overskud?
Hej Oscar,
En boligudlejningsejendom er ligesom at drive en virksomhed, hvorfor vi betaler skat af driftoverskuddet. Som tillæg kan man som virksomhed trække alle renteomkostninger fra, men man kan ikke trække afdraget fra. Afdraget bliver anset som værende overskud, idet det er, som vi siger: "fra den ene lomme til den anden lomme".
Hvordan blev 107.000 kr. overskud på driften til 30.000 kr.? Det blev de da vi fratrak selskabskatten de 107.000 kr. og derefter fratrak afdraget til kreditforeningen. Så var der 30.000 kr. tilbage i fri cashflow. Det regnskabsmæssige overskud vil være 107.000 kr. fratrukket selskabsskat på 22% = 83.460 kr. ish.. Nu er vi ikke revisorer
Håber det giver mening 🙂
Fed video! Jeg kunne godt tænke mig at høre om i har tegnet lån på hver af jeres ejendomme, så at I i princippet har 70+ forskellige lån, eller om i bruger et nyt lån til at afdrage på et eksisterende lån? :)
Hver ejendom har ét lån. Bemærk at de 75 enheder er fordelt på 11 ejendomme. En opgang kan godt have mange enheder, men kun ét lån.
@@simonvarnynielsen Arhhh ja selvfølgelig! Tak for svar :)
Hvordan har i fundet en investor til de første 20% af ejendommen, og hvad er jeres aftale med dem, hvor lang løbetid, og ejer de så en del af ejendommen, eller tjener de kun på at udlåne pengene?
Nær relation. Det fungerer som et stående lån over 10 år med personlig kaution over hele lånets løbetid. Dermed ejer de 'kun' gælden, men har til gengæld krav på vores underbukser hvis vi ikke betaler renten rettidigt hvert kvartal.
@@simonvarnynielsen Så det er den samme person som låner jer 20% til alle de ejendomme i køber?
@@eliasnygaard8971 Vi har samarbejdet med den samme, til de af vores ejendomme vi har lavet 100% finansiering på. Så kan man måske tænke om det er risikofyldt at vi ikke har lavet spredning på den del af vores gæld, men det har fungeret for os.
Du nævner til slut i videoen at du er "asset rich" og "cash poor". Hvad er planen for at få det til at vende? Hvordan tænker du at, du kan få vendt den rundt, så dit cash flow kommer penge i din lomme?
Asset Rich - Cash Poor, er forudsætningen for de fleste ejendomsselskaber. Hvis du kigger regnskaber for nogle helt store aktører, kan de have milliarder af ejendomsværdier, men have et likviditetsoverskud tæt på 0, men et resultat på nogle millioner grundet opskrivninger af ejendomsværdier - dermed ikke decideret fri likvidtet.
Vi kører efter den gode gamle "stay broke", hvor vi altid ruller vores midler over i nye ejendomme. Vores likviditet vil stige proportionelt med antallet af lejemål.. Måske vi en dag sænker geareringen i porteføljen ved at stoppe opkøb og afdrage endnu mere på vores lån - dette vil alt andet lige styrke det frie cashflow, men vil samtidig være på bekostning af afkastet på den investerede kapital. Alternativt kan det være vi laver ét stort exit.
Fed video.
Det ville være godt hvis I fik bedre lyd. Måske en lapel mic men i det mindste ikke sidde i et rum med tomme vægge og filme.
Det er virkeligt svært at koncentrere sig om, hvad du siger, når lyden runger så meget.