出租投资房， 短租， airbnb 还有homestay， 这些出租小生意的报税形式有哪些？ 销售税所得税的计算标准是啥？
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goldkeybiz.com... 今天这期视频我们来聊聊长租、短租、airbnb 和homestay 有何区别，以及在报税时应该怎么报才不会出错。如果您不确定自己的房子是属于长租还是短租抑或是airbnb，担心自己会不会因此报错税的话，那么这期视频的内容肯定会对你有所帮助。
出租投资房， 短租， airbnb 还有homestay， 这些出租小生意的报税形式有哪些？ 销售税所得税的计算标准是啥？
为了更好地让你理解长租、短租、airbnb以及homestay在税务处理上的区别，我想先来简单说明几个概念，之后我会以叶小姐的出租业务为例来跟大家做具体分析。
首先，从时间长度来说，超过30天的租约，叫做长租；少于30天就叫短租。
其次，从收入类别来说，如果你只是单纯的把房子租出去，不向租客提供三种以上可选择的服务的话，像早餐、接送、打扫、洗衣等等，那么基本上属于出租收入，填税表的时候，填的是T776表；反之，就相当于在运营生意，收入会算作营业收入，填不一样的税表，T2125 表。
第三个是有没有HST的问题，只有airbnb这种酒店式住宿和homestay是可以有HST的，只要你的年收入超过3万就一定要注册并收取HST；但是像平常的租房，租约一签签一年的长租，不提供任何其它服务，就属于没有HST，不管你收入超不超过3万，都跟HST没关系。补充一点，homestay属于自雇，其收入统统算作自雇收入，不存在既有自雇又有出租收入这么一说，这点大家别忘了。
这三点只是基本概念，可能你听着还是有点糊涂，下面我就以叶小姐的出租故事，看看到了年底，她该如何报税。
叶小姐在Niagara大瀑布有一处三居室的房子，当初买的时候就是看重这里风景优美，是个旅游胜地，不愁租。2019年1-4月份，叶小姐的房子给两个来加拿大参加交换生项目的国内学生做homestay，除了提供住宿，叶小姐还包了餐饮、接送、打扫以及平时里的一些参观娱乐活动。
因为这两个学生的交换项目4月底就结束了，叶小姐就想着，之后房子不能空着呀，于是4月底，她就把房子挂到airbnb的平台上，打算从5月份开始做airbnb短租。
由于房子位置好，里面的布置也不错，再加上夏天来大瀑布旅游度假的游客很多，于是这订单扑面而来，5-8月份很快就被订满了。而叶小姐这段时间也打算去别的地方度假，不过她依旧为客人提供像接送、打扫、早餐等服务。
让叶小姐心里很高兴的是，由于homestay和airbnb的收益都不错，叶小姐的这处房子到了7月份，收入就超过了3万。那么你觉得叶小姐这个时候需要注册HST吗？
开头我跟大家提过，homestay和airbnb 都属于有HST的业务范畴，所以不管年收入有没有达到3万，即使还没有收入，只要你是打算要做homestay或者airbnb的话，那么就可以注册HST税号，而年收入到达3万是必须要注册HST，这是可以跟必须的区别。那什么时候注册好呢？如果你觉得做这方面的业务有赚头，当然是越早注册越好，因为有了税号，你在前期做的一些投入花费，譬如装修，买一些必需品等等，其中HST的部分是可以申请退税的；而如果你开始赚钱了，当费用里的HST大于从租客那收来的HST的话，那么也是有退税的。当然，具体还要看你是否也住在里面，如果是的话，费用以及HST的部分，是需要按照实际自住及出租比例来计算的。
我们接着讲。9月份开始，叶小姐接受了一个长租offer，租约是一年，从9月1号开始。这个长租就是普通意义的租房了，叶小姐不住里面，每个月只收房租。那么这个收入很容易理解，就是出租收入，跟HST无关。
这样一年下来，叶小姐的这处三居室，一共产生过三种出租形式，一是长租的homestay，二是短租的airbnb，三是普通长租。那么到了年底，她该如何报税呢？
首先，可以申报HST的是homestay和airbnb，至于从什么时间算，要看叶小姐什么时候注册的HST税号，如果她在1月1号就注册了HST税号，那么HST的核算时间就是1月-8月；如果她是7月1号，收入达到3万了才注册的HST，那么核算时间就是7月-8月两个月。
接下来是该如何正确填写收支税表了。因为homestay和airbnb常规来说都算作是自雇，收入是business income，所以叶小姐1-4月的homestay收入以及5-8月的airbnb短租都应该填T2125表，剩下的9-12月就是普通的长租，毫无置疑填的是T776表。而至于关于费用呢，是跟着不同的收入走的，对应地填在不同的税表里。需要注意的是，如果叶小姐也住在里面，那么是需要按照比例进行计算的，这跟核算HST是一样的道理。
希望叶小姐的故事能带给你启发，帮你理清自己的糊涂账，如果你有任何疑问，欢迎在评论区给我们留言，如果你对房产出租买卖相关的税务问题感兴趣的话，可以看我们相关的其它视频。今天的内容就是这样，感谢你的支持，我们下期再见。
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![[干货]新手在做Airbnb之前必须知道的那些事](http://i.ytimg.com/vi/HzMRtl-pilI/mqdefault.jpg)
讲解的好清楚，谢谢！学习了！
谢谢
请问如果自住房只有部分做Airbnb，少于50%，卖房时可以算自住房吗？谢谢你
专业知识 帮助很大👍
谢谢您
金钥匙房产税务频道 Gold Key Business and Tax 请问如果先申请好HST, 自住房basement用来做Airbnb , 重铺草坪和整理花园的费用可以报做成本来抵税吗？
Cherry Wang 要按面积摊销。HST 也需要摊销
金钥匙房产税务频道 Gold Key Business and Tax 谢谢🙏
再请问一下：一般来讲 申请HST要用多长时间呢？
另外，在抵扣用车支出时，leasing car 是在老公名小怎么办？
不能抵扣。 要不用 MILEAGE来算费用吧， 会简单一点。
你好，想了解一下如果home stay 是生意收入，那么哪些可以作为支出来抵扣收入，谢谢
food, supplies, 房子支出以及和赚取收入而发生的其他直接成本。
请问，我一直在出租我名下的两个condo，我没有成立公司，没有business number，那我的情况算赚了business income吗？我算自雇吗？我是长租给租客没有提供附加服务的，谢谢。
不是， 都是出租收入
"第三个是有没有HST的问题，只有airbnb这种酒店式住宿和homestay是可以有HST的，只要你的年收入超过3万就一定要注册并收取HST；" 请问，这里的年收入超过3万，是否包括EMPLOYMENT 的收入，而只是AIRBNB和HOMESTAY 的收入，谢谢
airbnb 算作营业收入，也就是自雇？自雇和small business是一样的吗？还有就是，如果将来卖房子的时候。是不是就不算自住房了，要交capital gain吗？谢谢
对， 自雇就是自己的名义做生意。 商业用房确实不能算自住房。
如果自住房，只拿2间或3间卧室做短租airbnb, 是按营业收入吗? 将来卖房时，按capital gain 交税吗?
如果自己没有公司，请问长租自己的condo需要办理business licence吗？
不需要。 那个是出租收入不是生意收入。
美女会计，请教一个简单的问题，市政府的税是通过房产税交。那请问，CRA是处理省税和联邦税吗？如果是省税和联邦税，为什么都在CRA这一个机构处理？那CRA是联邦机构还是省机构？
陈士杰 在市政府交的是地税，和个人收入无关，只和房子有关。每年政府直接告诉您全年总金额，你可以一次或分次交。CRA 管的是所得税，每年根据自己的收入申报一次。
@@goldkeybusinessandtax245
美女，我明白您的意思。我的意思是，加拿大不是三级政府吗？联邦政府、省政府和市政府，个人税为什么只交给CRA这一个联邦机构？是不是CRA代收各省的省税，然后CRA收到之后，再分给各省？感谢
陈士杰 哦，是的。个人税是由CRA 代收然后分给minister of finance 的
謝謝！
谢谢
您好，请问准备自住的房子又想要出租了，对于政府给的first time homebuyer rebate怎么报税，或者说如何退还给政府？谢谢！
什么时候买自住房的时候在申请。
@@goldkeybusinessandtax245 谢谢您，如果所有paper work都以自住房为目的已经签好办好，然后我又出租出去了。这应该怎么办呢？
第一个赞！
😆
如果airbnb算自雇，那开airbnb需要开公司吗？因为就我理解，自雇必须要有自己的公司，是吗？还是不需要？
不一定。 自雇不等于公司。 自雇也可以是个人。 自雇的具体意义是说在赚business income.
@@bumsbjwjesbiadhdbwnkeh5851 不算。 这是出租收入
哪一种税更少呀？
区别很大。自雇收入还需要交CPP
请问如何注册HST
如果房子交给其他公司管理做Airbnb 和管理公司分成 房主收的部分算房租吗 房主只提供房子 其他都是管理公司负责的
出租收入大于3万吗？ 您和管理公司之间如何结算？ 是管理公司直接付给您房租吗？ 还是你收到所有房租然后给管理公司付管理费？
@@goldkeybusinessandtax245 谢谢回复 是通过airbnb直接分成支付给管理公司和房主
@@mitchieyy 要严格审查您和airb&b 签的合同。一般来说需要收的。
请教：个人购买商业房产用于自己的生意，以后出售该处房产时，营业亏损可以抵减资本利得吗？
请问，我一直在出租我名下的两个condo，我没有成立公司，没有business number，那我的情况算赚了business income吗？我算自雇吗？我是长租给租客没有提供附加服务的，谢谢。
不是自雇啊， 而且出租收入