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好似做定期咁，只要你肯揸到尾，其實買債券嗰刻你已經鎖定咗個回報率。例如今日買10年債券收益率係4.5厘，就算將來減息，只要將債券揸到到期（10年），你每年嘅回報都會係4.5厘，唔會因為減息而變少咗詳細操作大家可以參考返呢條債券片：czcams.com/video/us8muctCs9M/video.html
减息债价会升
其實所謂需求，我個人覺得是相對的，不純粹住的多少有投資成份的，為什麼前幾年的所謂剛性需求冇哂，可能是因為當時個價升緊，硬淨，現在下跌中，當樓價下跌到D人覺得抵買，又減息的話，等樓價跌定的用家及投資者，會不會到時蜂擁而出去掃貨呢？前一排的一手盤，有七八成買家是大陸人，Ah ju 片內好像沒有提及這因素，請問你又覺得有沒有這因素？
@@saitathui4486大陸人住幾大呢 800-1000呎都覺得細 佢地400呎只係拎出黎租或者短住 或者而家落黎依批唔係咁有錢的大陸人可以忍到啦
@@saitathui4486 你講果d因素都係得個估字 佢條片講嘅因素就全部有曬數據支持
最近開始留意US Treasury Bond. 我發現好多都係floating rate. 真係唔識買
結構性既改變 係最重要問題😂當條界慢慢消失緊 憑乜嘢仲值咁貴
特首都叫你去大灣區發展，即係去大灣區買樓好啲啦！
上海/北京/廣州/深圳一直都係國內, 都大把地起樓, 但一樣有爭崩頭既千萬豪宅.
@@cancherie38 爭崩頭 ? Are you sure?
@@chanfranc 同香港一樣，校網好，社區好既一樣爭崩頭。
@@cancherie38 咁你快啲去買番幾層。
我都係ex-ibanker / hf investor. 以為又係一D呃人“大師”出片，冇諗到聽完覺得講的幾好hahah 比個like
阿朱全條片都無提過機會成本呢個詞語，但就解釋咗機會成本。呢D先係真正有營養既知識。
學校學唔到嘅教課書級必須知道嘅樓市投資概念知識, 多謝分享👍🏻
中3 econ有教
@@xhide5051的確，不過影片質素都好好👍
好認同你既講法，但心理上都係其中一個因素，人性就係想擁有一樣真正屬於自己的東西才有歸屬感，租就比不到喱種感覺，所以唔會愛惜佢，感覺既野好難用錢衡量，係一個屬於自己既安樂窩生活，用心裝修，返到屋企都係人生一種享受。
好同意，本身係想留言，但樓主講咗我嘅心聲，早幾個月就係知道樓價雖然會繼續跌，但都想有個安樂窩。
@@tszpingisaacng1481 我以前租過樓，真係當係瞓既地方，間屋點樣我都唔會有感覺，家既感覺或許租樓是給不到的，人生在世，都係一直追尋一種歸屬感。
感性思維時候，就唔會去計算得失，只有想或者唔想。但當返回現實世界時候，就會好理性去考慮，其實都係無話錯/對！將來結果係点無人會知，最重要係不要後悔當時決定！
@@lammathew8900你問吓2016年後買咗樓嘅人睇吓佢哋後唔後悔先啦！🤣
租金會唔會升 同埋個堆需求
香港樓值得投資只是管理比較好，世界各地的樓都有很多管理上的大大小小問題,不要輕易去投資，所以收息比較實在也能輕鬆有回報。
阿豬說結構性的改變，現在結構性地解除中，說得很高明❤都要聽多兩次才聽得出你的意思！
有小小國際思維嘅人,都知阿豬講緊乜
優秀
大家成條片既重點都放左係結構性
即係咩嘢結構性問題？
即係有排衰落同有排差兼惡劣囉…
香港金融物流都打咗柴 世界金融中心變成大陸金融中心 融入大灣區係香港宿命 貴咗幾倍嘅樓價工資及消費 必須作深度調整向大灣區睇齊。 而家香港嘅房地產 唔可以視為投資 只可以視為消費 遇到心頭好買嚟享受吓無可厚非 用槓桿去搏係下策。
我唔熟經濟，但香港除左勞動力外所有野都從外面入口。咁多年靠咩找數？四大產業。金融、轉口、旅遊、專業服務。都係人火無本生利吸外面資金。無收人但生活必需品都靠入口，啲嘢只會愈來愈貴。點解無一個經濟分析師講呢個point？
@@ronald922先要問左，你定義既4大產業，會越嚟越多錢搵定越嚟越少？因為人會就住收入唔對，對佢哋既消費產生影響。我extreme啲咁舉例，令到容易啲去理解個概念先。如果一個月入兩萬，同月入二十萬既人比較，大家都要食飯，麥當勞可以係必須品，半島都一樣提供得到一餐溫飽，但當收入向下，亦唯有退而求其次，樓可能係必須品，但無錢，可以同屋企人同住，可以搬遠啲將價就貨，可以導致人唔敢結婚成家立室就唔洗搬開，又可以係租住先，甚至唸辦法/被迫靠公屋居屋。如果同類型既野係無替代品，好似高科技晶片咁，再加上供少過求，先會一定升？
其實在香港或者城市生活的人不停地付錢買其他地方運來剩餘勞動力所生產的物品過活，市民好似豬一樣吃勞/農民的廚餘，最後賺到錢的是政府及商人，市民得到的是‘方便’、‘’‘好‘’教育’、優越感、工作和賺錢機會（？）。
@@manlam6203
其實最根本原因大家都心知肚明,就係香港已經逐漸被邊緣化
問問李柱銘和陳方安生，他們求西方抵製。
攬炒成功多謝晒
Your analysis is such precious.HK is no longer going back to its glory days.
分析得很好，所以我租出了我的3房，提早還清按揭，再租一個2房單位住。就算 rental yield 一樣，一出一入已經赢咗，再用供樓的錢買國債，maximize capital utilization。現在現金流是正流入
租樓俾人有時好煩
聰明，值得畀啲未想放自己層樓出去，但又想增值嘅人參考。
睇完留言好多都著眼係機會成本，但實際上買樓係用樓價換層樓，但租只係用租金換咗nothing。無錯租樓係賺咗閒置資金投資嘅機會成本，但大家試吓拉長黎計，當30年/去到退休，賺咗嘅機會成本會cover到買樓要比嘅利息同雜費？再加租金隨著通脹會愈黎愈高，去到老嗰陣一棟物業都無仲要繼續租樓。長遠黎計，租樓嘅支出會龐大好多，同埋重點係你無資產（物業）
問題是香港不是唯一！而家可以選擇係大灣區生活。生活成本平香港好多（此所以咁多香港人北上消費 身體最誠實冇得呃嘅），因此香港經濟前景差，同樣樓價好難有得升（再加上樓價以前係超貴定價）
@@maychong2872 係咪咁多人想移，有能力移，又夠膽移。移嘅終究係少數，留低嘅人始終係多數，對佢哋黎講點都要係香港住的話，長遠一定係持有資產較好，除非大幅貶值，但呢個機會極微。樓價以往的確係貴，今年供應多，經濟差，樓價會跌，但需求的支持係一直存在。
香港樓價係離曬地。仲算跌一半都係貴。加上人口老化。息口問題。你話佢跌多3成都唔奇。升就真係難
對！
多謝呀豬分享成日聽人話租樓等於幫人供樓, 佢地完全唔明資本係有個機會成本調轉講, 買樓租比人咪又等於將個資本借比人去投資賺錢希望多啲人聽呀豬, 等佢地唔駛成日問點解啲錢唔去買樓, 要租樓幫人供樓
你講得非常之啱
何謂將資本借比人賺錢，可否指教多D?🙏🏻
@@savannahM520 睇返呀豬條片10:40 假設我同我朋友都有1000萬係手, 我用1000萬買樓, 放租2.5厘即係一年收25萬租而我朋友都係有1000萬係手, 佢有兩個選擇1. 用25萬一年同我租樓, 再用1000萬去投資低風險債券, 一年收45萬息2. 用1000萬買樓, 一年慳25萬租金如果佢選擇(1), 咁佢收45萬息再扣返25萬租金, 佢果1000萬一年帶到20萬淨收入如果佢選擇(2), 咁果1000萬冇帶到額外收入比佢所以, 我用1000萬買樓租比人, 等人地果啲錢拎黎投資再賺更高回報咁點解我唔自己拎果1000萬黎投資收45萬回報, 而要收25萬既租?咁我買樓即係租錢比人去投資賺錢小弟完全冇投資技術, 純粹將啲錢買啲低風險基金, 有一部份比基金經理同我買, 兩筆錢都有7%回報以上租樓比較麻煩係自己冇得裝修,, 假設用返上面個例子, 如果用1000萬買樓自住, 我可以將間屋點裝都得, 但一年少20萬收入咁果20萬就係用黎買life style, 而買樓係個luxury而唔係投資
@@savannahM520 😂😅
@@JacobHo161明白晒！感謝你咁仔細回覆🙇🏻♀️
我覺得最重要的是香港的經濟前景
同埋香港都決定增加大量東涌東公屋及居屋興建量，呢d都係房屋供應既重要組成部份。 同時興建公屋同居屋都會製造大量工作機會，刺激到經濟
唔講升與跌，只睇成本開支，香港啲樓貴到無論，物業費貴到可以喺大陸深圳租間公寓住，唔計埋啲稅單
唔係個個有一千萬或五百萬可去買債券或定期收息去交租，好多人只係儲到首期趁平佐20～30％買樓自住，自己有個安樂窩，唔使成日搬，有時一年已被業主退租，唔買成日搬都係成本，買樓利息支出當交租都係好事，又可扣稅，要本身有大舊錢先可收息比租金。
連幾百萬都無, 就唔係佢既TARGET啦.
呢個話題有趣，要討論就水蛇春咁長。各人想法不同，沒有對錯，但肯定嘅係‘’一世租樓唔買‘’，要有心裡準備年紀大咗好難租到樓，除非到時合資格申請到公屋。有無人反對，一世租對嘅人已經被‘’篩選咗‘’唔合資格申請公屋，依家唔合，老咗會合？除非到時夾硬使晒積蓄申請公屋。年紀大咗到大灣區租樓亦有難度並且醫療、朋友圈亦要考慮。
佢忽略了好多人買樓係比無到全款，大部分係首期自己比，之後按揭，就係因為無咁多錢啊。如果唔供樓，一樣租金一年都無左20萬上下。有幾多人有1000萬現金係身？普通市民還是買樓吧，反正都係比租金多dd利息送比銀行，但點都有個本，就係多左個安身之地（樓）。
租係抵過買。不過係假設左租唔升。當個個都唔買樓。租就會升
未必，如果荷包無錢，就焗住住細d住遠d
利息支出、工作穩定都係考慮因素…已現時4厘利息…每借一百萬…要比4萬利息…如果借300萬…現時每年利息資出12萬…比咗利息沒另到欠款少到…幾恐怖…
謝謝你的分享，條理分明，很有啓發性。
其實阿豬既睇法, 只係好簡單觀察香港同大陸既經濟狀況就可以做到呢個判斷, 我既觀察, 除左本身好想買樓同手上有樓既人係仲覺得香港樓市會升之外, 有返少少對現在經濟了解既人都會明白香港樓價係無升既條件. 而一件唔升既資產, 你仲要比息槓桿去買, 呢個係乜野concept 呢? 🤣但個market 上, 好多人都唔多明白咁簡單既邏輯
亦都因為咁😅我先放到層樓咋!
Yes阿豬純講經濟都冇計其他不安因素，住係香港都知個玩法唔同晒，宜家唔係97或雷曼純經濟週期咁簡單，太多外在因素影響香港
但係依家由自及興喎
唱好個啲手上有好多貨，唔唱好點甩手呢？誠哥幾醒，減價等人接負資產😂
@@lung8349 係架，所以所有地產商唔會有一個字係睇淡。你槓桿買呢件資產，我話佢會跌，你仲會買？😂
仲有一個好重要因素：呢兩年會進入減息週期
01:50 30萬人移民，都唔係一人一層樓啩... 當你平均都係三人家庭，即係十除五，二萬至三萬個單位就差唔多
咪係 真係細路仔都有樓😂
無論投資定自住角度，都唔會選擇呢兩年買
先唔講而家發展商低價走貨, 利息而家咁高, 而且經濟咁差, 有冇錢供都唔肯定, 所以真係唔好話買就買
其實點為之經濟差，我而家請一個岩岩畢業既學生，assistant officer, 出$23,000/月, 無需經驗，higher dip以上學歷都冇人黎見。
有錢就好過啲,冇錢有排衰兼有排死,日後以後有可能失業,亦有機會人工低左,基層食飯都困難,租屋亦困難,到時睇吓點樣走出逆境,有錢以為使得鬼推磨,牠朝君體也相同,唔好以為依家有錢就大L晒,遲啲都係要繼續縮,事實經濟係差L到仆街,唔識唔好衝出黎柒啦,係有排差兼惡劣落去,話你柒真心冇錯的
經濟係有排差到尾,惡劣環境係仍然維持落去,所以個個以為係福地,日後擘大個屎忽窿望啦,唔需要日後,係慢慢來臨呢種悽慘日子,好快呈現眼前,將來唔會有,未來更加冇,豐衣足食係更加衰上加衰,經驗係靠把口,學歷都係靠人際關係,呢啲種種因素已經有排衰到尾,今日你唔明乜野經濟差唔緊要,日後自己慢慢感受呢啲悽涼日子等緊你去受返架咋😂😂😂
@@hkguy177 睇官方數據www.hkma.gov.hk/chi/data-publications-and-research/data-and-statistics/economic-financial-data-for-hong-kong/
@@hkguy177 I am experienced with business development, admin, accounting, HR, marketing , would like to apply. May have your email to apply? thanks
大灣區樓價升至HK$40,000一呎，可能要到2080 年，慢慢等....😌反而因土地供應大增，一齊跌到$5,000蚊呎嘅機會可能更大！😅
深圳10000。香港5000，
14:00其實唔只每年賺多25萬，因為有compound interest，除非你每個月用曬你賺既20000幾😆所以係多過25萬
有2樣唔係講得咁啱，深圳高鐵或者關囗附近嘅樓要買嘅係一D都唔平，分分鐘仲貴過香港，只係租就真係平好多🙏🏻
我長期都系睇升，因為長遠睇人口總數系升。即使入來既新香港人唔系富豪，如果佢地系香港真系做夠幾年，最後選擇留港，最終都系會消化番個供應。睇人口keep唔keep到向上啦
大灣區一體化我買都買珠海啦一百萬海景
長期係指二十年後？
不用二十年，5至10年後如果通脹持續，薪金至少比而家高兩成，樓價就會升，因為過去幾年人工跑贏樓價，已經比較易買樓
萬分同意👍🏻非常冷靜及現實的分析！
個問題係，就算自己識諗，但老婆、屋企人末必個個識諗。如果佢哋覺得唔會跌，都會迫你買樓。就算覺得會跌，都唔理三七二十一叫你買，因為要穩定、要有”家”嘅感覺。 你反對就關係破裂。有時人係比人迫死嘅。
唔係個個人需要財務自由，有時打份工月月清，但養活一家大細，睇住D仔女長大成人，都可以好幸福。
換個個識諗嘅老婆😂😂😂
簽名自己簽，錢自己俾，唔好話迫迫聲我覺得做男人係要有主見，你講得出「反對就關係破裂」，即佢哋根本當你提款機，咁你係咪應該重新審視你關係正當性，調返轉，你都可以掌握主動權「再迫我買樓大家道不同不相為謀」「要買請你自己俾錢」無需要俾個關係大到，因為某天你聽左佢而衰左你哋關係都係會破裂，無分別😂我自己都係咁，就算對父母，我認為不恰當的事，我禮貌解釋，但堅決拒絕
@@Johnsongip2012 師兄有料
@@Johnsongip2012買樓係人生一大決定，如果有分歧一定要考慮清楚，否則因為呢樣嘢做成家變一d都吾出奇。
香港樓好在還有一個優勢是：成熟方便的地鐵和基建。大部分地區已有地鐵站，四通八達。但如果居住係一個大型商場附近，咁又可以唔使咁依賴交通，再加上居住附近配套齊全的話更佳。
應該租,讓市場失衡從而走經濟大蕭條,到時自然有平價樓❤😂
作為業主，感謝一班租樓人士呢排真係好艱難，hi野hi得幾應下謝謝你們🙇🙇
想聽吓你對多倫多同溫哥華樓市嘅見解
我覺得呢2-3年樓巿都唔得，但之後並不會睇太淡，如果樓巿要拉平大灣區，首先消費水平同人工都要拉平，大家係咪接受到5-6000一個月既月薪？第二茶餐廳既早餐大家又覺得會唔會去番$18 $20一份？呢幾年係好關鍵，因為成個世界經濟都回復中，所以反面調轉，如果有d回到30%以上既住宅，反而睇下無妨，新樓就唔好掂，新樓成本太高，同埋只係地產商自己定價，去到二手大眾巿場跟本企不住腳 。樓巿並不用睇太淡，有贏就自然有輸，如果今日凱旋門有個500幾實呎單位800萬收票，你估幾快賣到走？大巿只是大圍甘睇，都要了解埋各樣其他地區因素
Very inspiring! I really like the way you share your thought process. It is clear and easy to follow! Thank you Ah Ju.
分析得好，解開我心中既疑團。不過買樓仲有其他因素就係想住得舒服d,唔洗煩搬走
其實不用特別放大移英人士對香港樓價影響，應該睇過去數年香港淨移出/移入。數字應該唔係咁大，而且樓價升左咁耐，泡沫都有終結的一日。 反而聽講係好多大陸人要賣香港樓回水返去救急！
❤Ah Ju 謝謝分享！絕對正確👍🏻 有個家會安定些。有須要自己考慮！
香港70%人已經供完樓，中層階級移走，經濟結構改變等都好同意，但係海外稅收勁，地緣政治令股市上落不定，好多人寧願不動，當前係賭國際角力對香港最終嘅結果。
國際角力？好明顯美國佬一定輸喇😂
以前內地富豪係因為內地放水落香港，現在係鎖緊水喉落香港，十幾年前內地富豪係內地買英美保險公司產品，再喺香港套現港幣走資落香港買樓，依家係有限制 。呢個係公開嘅秘密。 仲有利息係周期性嘅，一個減息浪潮係一定會發生，邊有你講得咁簡單
分析在短期內是準確的。不過，還有很多中長期可能對樓市正面的因素，而且那些都不屬於低或然率的。1. 中國處理好樓市的話，不只大陸，連香港的經濟會大幅度復甦的。這是最大的因素。經濟前景好起來會增強買樓人的信心。2. 大陸經濟好的話，內地就會增加許多財富。每一個發達的國家永遠都有新的富翁，舊的富翁又有後代，自然還會有許多新資金需要外流到香港，更何況香港有許多內地城市沒有的優點（文中都有交代）。3. 美國的通脹其實只是一兩個部分撐著，譬如汽車保險（20%）。其餘的都已經回落到接近甚至低過聯準會定下的2%目標。但汽車保險不可能長期保持 20% 的增長率，只要一下降，美國的CPI 就會回落。到時，聯準會就會開始減息的週期，最後可能會在 2.5% （亦有可能是 3.5%）左右停下來。到時香港的利息都會下降，增加買房的能力。4. 新移民是專才，收入隨著時間是會增加的。香港對其有吸引力，不單是薪水的原因。如果香港人就算低薪都會選擇移民外國，那麼大陸人由內地移民和定居香港的理由更充分。當經濟和樓市上升的時候，他們的人工會更高，想到的不會是回流到大陸，而是快一點在香港上車 （FOMO）。這個潛在的因素是驚人的，因為新移民的數目將來會多過移民出走的香港人。5. 往北方買樓的最大問題是財產的轉移，與及沒有永遠物業權可能對繼承人的影響。當大陸人要走資到一個更安全的地方，或者想買一棟有永遠物業權的房產時，會選擇香港。香港人反其道而行之？不如留層樓在香港，走上去租樓會比較安全實際一些。便宜一半的另一種說法，就是說無端要增加50%的風險。6. 部分移民會有回流的，不一定要賣樓的。很多等到入籍後，或孩子入了大學，都未必會選擇住在外國的。西方國家最終一日會收緊對香港的移民政策的。要等移民的可能等不到，而且隨著香港經濟復甦，亦未必一定要留在外國。很多人踏進中年，還需要考慮家中有父母親要照顧的問題，不容易離開香港拋低父母。兩年左右，上述的 1-4 會成形，5-6 也會向好的方向走（譬如西方移民政策的收緊）。如果沒有大事件發生（美國新關稅、台海戰爭等），香港樓市會有機會逐漸復甦的。至於香港的大環境，實在需要經濟上的轉型和新亮點。食老本是養不起七百萬人，無論外圍因素如何。這才是香港樓市長期繁華或衰落的決定性因素。
你第一點已經錯, 收檔啦
如果你既假設全部相反尼
所見略用，內地有14億人口，小部分流入香港已足以補充移民,香港才700萬人口
分析有理
@@yipyip-gz8bb 任何假設當然都會有機會錯，短期內本來應該看不到的。但有一部分現在已在進行中或發生了。譬如（3）美國通脹果然繼續下跌，聯儲局九月降息已成定局。雖然減息的幅度會緩慢，但減息週期已經開始，就算一季25bp，下年三月下降一厘是大機率的事情。（4）專才移民已經上十多萬，買樓只是時間問題。這個假設最少在潛在買樓人數上對了一半。（5）現在大陸樓市還在跌，識得的朋友買了上面的樓都已經損失慘重，相信短期內，香港人都不會上去買樓。（6）英國政府已經變天，現在反移民示威應會讓政府收緊 BNO 移民政策。就算有得移民，香港人都要計算清楚風險。加拿大亦就快大選，自由黨因移民失度亦有下台的風險。如果保守黨勝出，一定會收緊移民政策。現在，只有（1）大陸樓市和（2）大陸經濟復甦，還是最大的未知數。也因此，我說要一兩年時間等。中央不是沒有想辦法和放鬆銀水，只是幅度不足以應付龐大的樓市泡沫問題。方法不是沒有，不過沒有魄力是想不出來的，想到的又無膽無權行出來，這才是問題遲遲難得解決的關鍵。
我就不認同，我們已經是退休了，但不會到大灣區居住，香港實在太好了，食平又有，貴靚又有😃🤣😃
啲老嘢好精，又怕死，住响香港入醫院夠快
香港10年後就6成人口過60歲。。到時有400幾万老人。。到時有2成人番大陸住已過百万。。你住中山珠海回港也只是一個多小時
大湾區油大湾區水😂@@Hongkong2026
未買：睇定存息，買咗：賣樓有錢袋就賣嚟換標的，賣樓無錢袋就繼續持有
最後蟹貨section無考慮到之前借既mortgage鎖定的利率低，所以cost of carry低。
用一個時間點去分析未來(尤其長線)作用不大, 做開Forecast model都知. 前幾年個個專家都話樓市只剩不跌, 而家嗰個又話只跌不升今日話啲人移民, 遲啲又話啲人回流供應增加. 其實睇返最發達嘅幾個國家, 用40/50年睇樓市，絕大部份都係升. 當然低位買係最好, buy and hold 都唔一定差 😮
當然Ah Ju嘅分析就特別係清晰易明 👍🏼😃 只係想講風向有時轉得好快, 先有機會
你都識講「最發達嘅幾個國家」, 唔知香港算唔算呢? 🤣
多謝Ah Ju 分享
Always learn something from Ah Ju, thanks.👍
講係咁講債券 好過買樓 但租樓會加租 業主賣樓 要搬 搬屋成本等等 債券賺住5厘 好似好爽 但你交返租 其實淨袋吾係好多
覺得仲有香港人儲緊錢，夠錢就會離開香港新香港人大部份都無能力買樓為咗安置新香港人，政府又會加快起樓舊樓越來越多，政府強迫業主維修，仲有先維修後迫業主付錢嘅政策買樓需要預算將來維修嘅支出買咗樓將來想二手賣返出去可能變得越來越困難
從來樓價升都唔係因為住既需求 而係投資價值決定
期中一個factor啫
換另一個角度，咁依家香港樓仲有冇投資需求呢?
灣區一體化最終成事的話 , 除了傳統真正嘅豪宅 , 例如山頂樓 , 相信香港與大灣區樓價之間嘅差距不會太遠了
而家利息高，短期可能係啱嘅，但減息後，情況就不同
個高息利率係可以鎖定長達10年嘅，詳細操作睇返債券嗰啲片啦
非常認同阿朱既見解👍，尤其是對樓市供求既睇法👍，本人都係睇淡樓市，除咗阿朱所講既原因，出生率都係一大因素，出生率下跌，但手持多層物業既業主大有人在，最後如果樓市持續下滑，呢d業主就可能紛紛賣物業吐現，咁供求就會更加失衡！
香港的供求係唔會失𧗾的！只要一日仲有大量的低水或高水大陸移民。情況尤如所有移民國家，日本、新加坡、加拿大、澳洲！樓價非常硬淨！但以上例子係「外國」，香港？可知仲有好大部分的大陸人認為香港遍地黃金，掃地洗碗都過萬收入，係擁住來。不論非法還是「合法」（何太）有錢的都一定會來，為的係可以唔洗放棄中國國籍的移民，一張回鄉通行證幾時呢個政策消失（香港市民可同時有中國或外國國籍），加上全面開放香港（不需要任何通行證）咁香港地產先會從新喺一個market mechanism 的供求市場上面，但如果真係咁，只會有一個結局就係香港被深圳完全趕上。
@@turpfnfg123 你講得啱，點解香港吾敢減人工，多多少少都係為咗頂住樓市，所以話，香港既經濟架構係好難攪，或多或少有人覺得香港工資過高，需要調整，但香港住屋又太貴，如果隨便減人工，就會好大件事，有人情味既國家，係會有所顧忌，但吾係必然，香港只會汰弱留強，貧富懸殊，差距越拉越大。
有無留意條片阿豬講左一句，即使樓價哩幾年跌左兩三成，但宜家要負擔一層樓，係仲難左。點解？因為利息高左，樓價點解跌，發展商點解急賣樓（現金流，借錢利息），甚至你做個定期點解有4,5厘同個息口有幾咁大關係。除非你有能力full pay 買，唔係既話，係息口高企下，你只會更難買。但如果減息，又對樓價會利好。
少左人買樓之後, 租金升左好多, 同樣新樓盤既單位最新租出比2021 年時已經升左15-20%, 美國國債正常都唔會一直俾到5厘利息, 短期會的確好難大升, 但美國減息後又會唔會有另一種情況?
來港工作既內地人都寧願留錢係香港,明就會明😅認識有不少內地人來港工作人打算在香港置業😊
你嗰一千萬要係閒錢十年鎖定十年後先收翻本息（未計所謂目標通脹），你仲要有每月額外可動收入作為使費。
1. 樓可能會跌一輪(好似97至2003) 但一樣會追上來. 呢個世界有inflation,無論經濟幾差, 燃油/食物都唔會減價啦, 何況D樓. 2. 只要去過外國住就知香港既好, 所以從來唔擔心香港前景. 3. 除非決心住公屋/移民/返國內買屋退休, 否則係香港有層樓是必須的.老左訓街咩...
恭喜你！趁低吸納！買多D樓，舖，寫字樓！笑到最後！成為新一代地產大亨
@@chiwingtam6864 97買左樓200幾萬元，你覺得係高定低位呢？😂😂😂
租樓？而家租金狂升呀，年年搬屋好爽咩😂😂
一直有追阿猪d片,系我见过最好的中文CZcamsr
非常客觀同專業嘅分析👍
最大問題係大灣區一體化的預期。所以無論是買家、賣家和地產商都明確相信未來香港樓價與深圳差別不會太多。當預期香港未來樓價跌，你會點？就算新移民，除了有公屋外，大部分人會選擇去深圳住
因為95%香港人唔識經濟唔識投資，買股票又多數輸，買樓多數賺，於是樓市便是神話…….改變了😓
喜歡睇你資訊收穫不淺。👍👍👍🙏🙏🙏
香港樓市好易睇，現價跌一半才有機會企穩
重中之中，一語道破。
第一次見你嘅片，講得簡而精，為你點讚。
Thanks! Welcome to my channel!
其實每次買樓最合適時間就係大家都冇信心果陣，好似03同08或者之前萬四點，班KOL叫人唔買就可以開始做功課。就係佢哋叫人唔好買而大部分人都信，冇人搶住買你先有平野好野買
岩呀，咁多負面消息個樓市都企係呢個價，其實係咪一個見底信號再者，呢家樓市跌到2016年嘅價位，唔通現時香港經濟體量真係差得過個時咩但我都expect樓價唔會末來呢幾年再破頂嘅
真 唔好話樓 股票都係今次樓市開始減息就會升，好多人計晒數，到時供樓利息低過租樓就會買樓，全世界所有野都通脹
真係每次都係咁, 因為大家都無信心既時候個價先會平, 通常賺得最多既就係呢批人, 歷史就係咁樣重複發生, 當然依家係咪已經係底部就無人知啦
係啦，大家都有信心先唔會係跌勢。可以承受風險ge人就上車。特別係要住ge人，已知利息唔會永遠gam高，到時租售差唔多時會大把人想買。
其實計返通脹宜家樓價唔止返到7年前。假設17年某單位1000萬買，宜家又1000萬沽，但係discount返通脹宜家1000萬等如17年800萬，其實係跌左。我諗計埋通脹宜家樓價係返到10年前
中山較好location 的 仍然是15000 一平米 既係唔駛1400 蚊一呎
經濟因素外仲有政治因素，自住樓都放埋，宜家變左租奴😢，除時準備走
感謝Ah Ju 無私理性、宏觀角度，客觀分析，獲益良多！滿滿的收益！衷心感謝！❤❤❤
如果全公屋唔建議買樓，如果租私樓幾百呎要萬幾蚊，同買200幾萬居屋1樣供萬幾蚊我會建議買居屋，價錢1樣，有1半係利息實際等於你1個月賺幾千。其實有很多白居2都很平雖然舊但200萬樓下就有細單位，首先先令到自己有現金流沒壓力就ok等真係捱過頭8年供款多息期到時再想
如果一家大細，要考慮租樓可能兩年要搬一次嘅成本
老左難租樓，也不想搬來搬去，所以有時考慮的也不只是利息的問題
移民, 夠錢果D未必會賣, 一來留住睇一兩年, 二來可以放租當收入, 照返計係外地租有差額收.個市埸消化呢批人或者樓應該慢D同個周期影響可能再長D.
等二年個樓齡又加二年 等等下又大維修就賣都賣唔出，你話租，你睇個租樓市場供多個求，到時揸揸就蝕住賣
認同你嘅睇法好中肯
謝謝您的視頻。我在想買樓是不是不應該僅僅從金融的角度來分析，買樓應該還有很多文化和人文方面的因素，或許這些因素也會影響市場。雖然從金融上買樓不如租樓，但是對於不少人來說，有自己的樓也是很重要的？即使從金融或者財務上不是一個合理的決定。
依果台就係用金融角度分析。😅😅邊種分析最啱自已真各有不同 、最後決定始終自已最清楚。
分折正確，很好。
你分析的很棒，專業詳細。謝謝
而家大家都去哂大灣區/深圳玩下仲好，咁樣就會慢慢拖低香港樓價
多謝 真香港阿豬分析 好鍾意睇你啲片🎉
知唔知租金升緊？今日市值1000萬嘅樓，市值租金要30K。你又知唔知依家樓價跌到，租金回報接近又4厘？如果吾係專業範疇就唔好講或者做多啲功課先講。
真係咩😮
你咪上地產網睇下成交價同成交租金囉，資料好透明😅
講得好有道理！
香港支撐樓市包括一大班公務員；而公務員普遍高薪由政府帶起；變相係政府用庫房撐樓市
阿朱今次分析得非常準確
好多移咗民的人，香港物業出租或者掉空。。。，英國改税制，要加快賣樓
買到樓唔再係勝利組！
要租樓先係贏家
咁差嘅環境，但點解個租金繼續升，舊年年頭我租第一城細單位要12500，今日升到14000😢
因為個個都轉租
我都移民左大灣區.慢慢就有朋友.食住行都非常平靚正
祝你身體健康
多謝分享！
好有用，資本成本教學，謝謝
升就更係好啦 雖然我自住既 但都已經供得好辛苦😢
有好多回流的，我周邊的大學教授，建築工程經理，已經移民一年，幾年的紛紛回流香港
其實而家落香港大部份係北上廣中產，幾千萬身家既人。佢地可以樓換樓，幾百一千萬買港樓。香港對內地人的最大優勢係可以保留中國藉，因為大陸有户藉，如果成為外國人，佢地返大陸都好煩，好多有父母內地，會考慮養老。其二是另一班人係帶小朋友落泥讀書，以後作為吹板回內地/海外。again 保留中國藉是最重要。因此泥班人買樓機會都很大。另一方面，北京上海好d 既屋，同港樓差唔多，佢地而積大，總額更高。大灣區個炸就算，家庭資產一般。
Ah Ju has very good analysis for HK property market.Would you please do a similar video for Toronto Property market? 'Thanks
頭半部過左現實，去外國住同去內地住都抵過係香港住，簡單講香港嘅樓貴左其他地區好多倍，跌都好正常，跌少過一倍就唔正常
覺得如果boarder merged , 香港樓價應爆升，深圳暴跌。Since 到時 hk is the new sz. Old sz 直接消失，純粹定位問題。
可以講下長實債務比率小過10%,點解會係財務還款能力差而要平價賣樓？會唔會係想快d返錢，可以平買地。如果樓價上升，到時可以賺得比持倉不賣更多
好似做定期咁，只要你肯揸到尾，其實買債券嗰刻你已經鎖定咗個回報率。例如今日買10年債券收益率係4.5厘，就算將來減息，只要將債券揸到到期（10年），你每年嘅回報都會係4.5厘，唔會因為減息而變少咗
詳細操作大家可以參考返呢條債券片：
czcams.com/video/us8muctCs9M/video.html
减息债价会升
其實所謂需求，我個人覺得是相對的，不純粹住的多少有投資成份的，為什麼前幾年的所謂剛性需求冇哂，可能是因為當時個價升緊，硬淨，現在下跌中，當樓價下跌到D人覺得抵買，又減息的話，等樓價跌定的用家及投資者，會不會到時蜂擁而出去掃貨呢？前一排的一手盤，有七八成買家是大陸人，Ah ju 片內好像沒有提及這因素，請問你又覺得有沒有這因素？
@@saitathui4486大陸人住幾大呢 800-1000呎都覺得細 佢地400呎只係拎出黎租或者短住 或者而家落黎依批唔係咁有錢的大陸人可以忍到啦
@@saitathui4486 你講果d因素都係得個估字 佢條片講嘅因素就全部有曬數據支持
最近開始留意US Treasury Bond. 我發現好多都係floating rate. 真係唔識買
結構性既改變 係最重要問題😂
當條界慢慢消失緊 憑乜嘢仲值咁貴
特首都叫你去大灣區發展，即係去大灣區買樓好啲啦！
上海/北京/廣州/深圳一直都係國內, 都大把地起樓, 但一樣有爭崩頭既千萬豪宅.
@@cancherie38 爭崩頭 ? Are you sure?
@@chanfranc 同香港一樣，校網好，社區好既一樣爭崩頭。
@@cancherie38 咁你快啲去買番幾層。
我都係ex-ibanker / hf investor. 以為又係一D呃人“大師”出片，冇諗到聽完覺得講的幾好hahah 比個like
阿朱全條片都無提過機會成本呢個詞語，但就解釋咗機會成本。呢D先係真正有營養既知識。
學校學唔到嘅教課書級必須知道嘅樓市投資概念知識, 多謝分享👍🏻
中3 econ有教
@@xhide5051的確，不過影片質素都好好👍
好認同你既講法，但心理上都係其中一個因素，人性就係想擁有一樣真正屬於自己的東西才有歸屬感，租就比不到喱種感覺，所以唔會愛惜佢，感覺既野好難用錢衡量，係一個屬於自己既安樂窩生活，用心裝修，返到屋企都係人生一種享受。
好同意，本身係想留言，但樓主講咗我嘅心聲，早幾個月就係知道樓價雖然會繼續跌，但都想有個安樂窩。
@@tszpingisaacng1481 我以前租過樓，真係當係瞓既地方，間屋點樣我都唔會有感覺，家既感覺或許租樓是給不到的，人生在世，都係一直追尋一種歸屬感。
感性思維時候，就唔會去計算得失，只有想或者唔想。但當返回現實世界時候，就會好理性去考慮，其實都係無話錯/對！將來結果係点無人會知，最重要係不要後悔當時決定！
@@lammathew8900你問吓2016年後買咗樓嘅人睇吓佢哋後唔後悔先啦！🤣
租金會唔會升 同埋個堆需求
香港樓值得投資只是管理比較好，世界各地的樓都有很多管理上的大大小小問題,不要輕易去投資，所以收息比較實在也能輕鬆有回報。
阿豬說結構性的改變，現在結構性地解除中，說得很高明❤都要聽多兩次才聽得出你的意思！
有小小國際思維嘅人,都知阿豬講緊乜
優秀
大家成條片既重點都放左係結構性
即係咩嘢結構性問題？
即係有排衰落同有排差兼惡劣囉…
香港金融物流都打咗柴 世界金融中心變成大陸金融中心 融入大灣區係香港宿命 貴咗幾倍嘅樓價工資及消費 必須作深度調整向大灣區睇齊。 而家香港嘅房地產 唔可以視為投資 只可以視為消費 遇到心頭好買嚟享受吓無可厚非 用槓桿去搏係下策。
我唔熟經濟，但香港除左勞動力外所有野都從外面入口。
咁多年靠咩找數？四大產業。金融、轉口、旅遊、專業服務。都係人火無本生利吸外面資金。
無收人但生活必需品都靠入口，啲嘢只會愈來愈貴。點解無一個經濟分析師講呢個point？
@@ronald922先要問左，你定義既4大產業，會越嚟越多錢搵定越嚟越少？因為人會就住收入唔對，對佢哋既消費產生影響。
我extreme啲咁舉例，令到容易啲去理解個概念先。如果一個月入兩萬，同月入二十萬既人比較，大家都要食飯，麥當勞可以係必須品，半島都一樣提供得到一餐溫飽，但當收入向下，亦唯有退而求其次，樓可能係必須品，但無錢，可以同屋企人同住，可以搬遠啲將價就貨，可以導致人唔敢結婚成家立室就唔洗搬開，又可以係租住先，甚至唸辦法/被迫靠公屋居屋。
如果同類型既野係無替代品，好似高科技晶片咁，再加上供少過求，先會一定升？
其實在香港或者城市生活的人不停地付錢買其他地方運來剩餘勞動力所生產的物品過活，市民好似豬一樣吃勞/農民的廚餘，最後賺到錢的是政府及商人，市民得到的是‘方便’、‘’‘好‘’教育’、優越感、工作和賺錢機會（？）。
@@manlam6203
其實最根本原因大家都心知肚明,就係香港已經逐漸被邊緣化
問問李柱銘和陳方安生，他們求西方抵製。
攬炒成功多謝晒
Your analysis is such precious.HK is no longer going back to its glory days.
分析得很好，所以我租出了我的3房，提早還清按揭，再租一個2房單位住。就算 rental yield 一樣，一出一入已經赢咗，再用供樓的錢買國債，maximize capital utilization。現在現金流是正流入
租樓俾人有時好煩
聰明，值得畀啲未想放自己層樓出去，但又想增值嘅人參考。
睇完留言好多都著眼係機會成本，但實際上買樓係用樓價換層樓，但租只係用租金換咗nothing。無錯租樓係賺咗閒置資金投資嘅機會成本，但大家試吓拉長黎計，當30年/去到退休，賺咗嘅機會成本會cover到買樓要比嘅利息同雜費？再加租金隨著通脹會愈黎愈高，去到老嗰陣一棟物業都無仲要繼續租樓。長遠黎計，租樓嘅支出會龐大好多，同埋重點係你無資產（物業）
問題是香港不是唯一！而家可以選擇係大灣區生活。生活成本平香港好多（此所以咁多香港人北上消費 身體最誠實冇得呃嘅），因此香港經濟前景差，同樣樓價好難有得升（再加上樓價以前係超貴定價）
@@maychong2872 係咪咁多人想移，有能力移，又夠膽移。移嘅終究係少數，留低嘅人始終係多數，對佢哋黎講點都要係香港住的話，長遠一定係持有資產較好，除非大幅貶值，但呢個機會極微。樓價以往的確係貴，今年供應多，經濟差，樓價會跌，但需求的支持係一直存在。
香港樓價係離曬地。仲算跌一半都係貴。加上人口老化。息口問題。你話佢跌多3成都唔奇。升就真係難
對！
多謝呀豬分享
成日聽人話租樓等於幫人供樓, 佢地完全唔明資本係有個機會成本
調轉講, 買樓租比人咪又等於將個資本借比人去投資賺錢
希望多啲人聽呀豬, 等佢地唔駛成日問點解啲錢唔去買樓, 要租樓幫人供樓
你講得非常之啱
何謂將資本借比人賺錢，可否指教多D?🙏🏻
@@savannahM520 睇返呀豬條片10:40
假設我同我朋友都有1000萬係手, 我用1000萬買樓, 放租2.5厘即係一年收25萬租
而我朋友都係有1000萬係手, 佢有兩個選擇
1. 用25萬一年同我租樓, 再用1000萬去投資低風險債券, 一年收45萬息
2. 用1000萬買樓, 一年慳25萬租金
如果佢選擇(1), 咁佢收45萬息再扣返25萬租金, 佢果1000萬一年帶到20萬淨收入
如果佢選擇(2), 咁果1000萬冇帶到額外收入比佢
所以, 我用1000萬買樓租比人, 等人地果啲錢拎黎投資再賺更高回報
咁點解我唔自己拎果1000萬黎投資收45萬回報, 而要收25萬既租?
咁我買樓即係租錢比人去投資賺錢
小弟完全冇投資技術, 純粹將啲錢買啲低風險基金, 有一部份比基金經理同我買, 兩筆錢都有7%回報以上
租樓比較麻煩係自己冇得裝修,, 假設用返上面個例子, 如果用1000萬買樓自住, 我可以將間屋點裝都得, 但一年少20萬收入
咁果20萬就係用黎買life style, 而買樓係個luxury而唔係投資
@@savannahM520 😂😅
@@JacobHo161明白晒！感謝你咁仔細回覆🙇🏻♀️
我覺得最重要的是香港的經濟前景
同埋香港都決定增加大量東涌東公屋及居屋興建量，呢d都係房屋供應既重要組成部份。 同時興建公屋同居屋都會製造大量工作機會，刺激到經濟
唔講升與跌，只睇成本開支，香港啲樓貴到無論，物業費貴到可以喺大陸深圳租間公寓住，唔計埋啲稅單
唔係個個有一千萬或五百萬可去買債券或定期收息去交租，好多人只係儲到首期趁平佐20～30％買樓自住，自己有個安樂窩，唔使成日搬，有時一年已被業主退租，唔買成日搬都係成本，買樓利息支出當交租都係好事，又可扣稅，要本身有大舊錢先可收息比租金。
連幾百萬都無, 就唔係佢既TARGET啦.
呢個話題有趣，要討論就水蛇春咁長。各人想法不同，沒有對錯，但肯定嘅係‘’一世租樓唔買‘’，要有心裡準備年紀大咗好難租到樓，除非到時合資格申請到公屋。
有無人反對，一世租對嘅人已經被‘’篩選咗‘’唔合資格申請公屋，依家唔合，老咗會合？除非到時夾硬使晒積蓄申請公屋。
年紀大咗到大灣區租樓亦有難度並且醫療、朋友圈亦要考慮。
佢忽略了好多人買樓係比無到全款，大部分係首期自己比，之後按揭，就係因為無咁多錢啊。如果唔供樓，一樣租金一年都無左20萬上下。有幾多人有1000萬現金係身？普通市民還是買樓吧，反正都係比租金多dd利息送比銀行，但點都有個本，就係多左個安身之地（樓）。
租係抵過買。不過係假設左租唔升。當個個都唔買樓。租就會升
未必，如果荷包無錢，就焗住住細d住遠d
利息支出、工作穩定都係考慮因素…
已現時4厘利息…每借一百萬…要比4萬利息…如果借300萬…現時每年利息資出12萬…比咗利息沒另到欠款少到…幾恐怖…
謝謝你的分享，條理分明，很有啓發性。
其實阿豬既睇法, 只係好簡單觀察香港同大陸既經濟狀況就可以做到呢個判斷, 我既觀察, 除左本身好想買樓同手上有樓既人係仲覺得香港樓市會升之外, 有返少少對現在經濟了解既人都會明白香港樓價係無升既條件. 而一件唔升既資產, 你仲要比息槓桿去買, 呢個係乜野concept 呢? 🤣但個market 上, 好多人都唔多明白咁簡單既邏輯
亦都因為咁😅我先放到層樓咋!
Yes阿豬純講經濟都冇計其他不安因素，住係香港都知個玩法唔同晒，宜家唔係97或雷曼純經濟週期咁簡單，太多外在因素影響香港
但係依家由自及興喎
唱好個啲手上有好多貨，唔唱好點甩手呢？誠哥幾醒，減價等人接負資產😂
@@lung8349 係架，所以所有地產商唔會有一個字係睇淡。你槓桿買呢件資產，我話佢會跌，你仲會買？😂
仲有一個好重要因素：呢兩年會進入減息週期
01:50 30萬人移民，都唔係一人一層樓啩... 當你平均都係三人家庭，即係十除五，二萬至三萬個單位就差唔多
咪係 真係細路仔都有樓😂
無論投資定自住角度，都唔會選擇呢兩年買
先唔講而家發展商低價走貨, 利息而家咁高, 而且經濟咁差, 有冇錢供都唔肯定, 所以真係唔好話買就買
其實點為之經濟差，我而家請一個岩岩畢業既學生，assistant officer, 出$23,000/月, 無需經驗，higher dip以上學歷都冇人黎見。
有錢就好過啲,冇錢有排衰兼有排死,日後以後有可能失業,亦有機會人工低左,基層食飯都困難,租屋亦困難,到時睇吓點樣走出逆境,有錢以為使得鬼推磨,牠朝君體也相同,唔好以為依家有錢就大L晒,遲啲都係要繼續縮,事實經濟係差L到仆街,唔識唔好衝出黎柒啦,係有排差兼惡劣落去,話你柒真心冇錯的
經濟係有排差到尾,惡劣環境係仍然維持落去,所以個個以為係福地,日後擘大個屎忽窿望啦,唔需要日後,係慢慢來臨呢種悽慘日子,好快呈現眼前,將來唔會有,未來更加冇,豐衣足食係更加衰上加衰,經驗係靠把口,學歷都係靠人際關係,呢啲種種因素已經有排衰到尾,今日你唔明乜野經濟差唔緊要,日後自己慢慢感受呢啲悽涼日子等緊你去受返架咋😂😂😂
@@hkguy177 睇官方數據
www.hkma.gov.hk/chi/data-publications-and-research/data-and-statistics/economic-financial-data-for-hong-kong/
@@hkguy177 I am experienced with business development, admin, accounting, HR, marketing , would like to apply. May have your email to apply? thanks
大灣區樓價升至HK$40,000一呎，可能要到2080 年，慢慢等....😌
反而因土地供應大增，一齊跌到$5,000蚊呎嘅機會可能更大！😅
深圳10000。香港5000，
14:00其實唔只每年賺多25萬，因為有compound interest，除非你每個月用曬你賺既20000幾😆
所以係多過25萬
有2樣唔係講得咁啱，深圳高鐵或者關囗附近嘅樓要買嘅係一D都唔平，分分鐘仲貴過香港，只係租就真係平好多🙏🏻
我長期都系睇升，因為長遠睇人口總數系升。即使入來既新香港人唔系富豪，如果佢地系香港真系做夠幾年，最後選擇留港，最終都系會消化番個供應。睇人口keep唔keep到向上啦
大灣區一體化我買都買珠海啦一百萬海景
長期係指二十年後？
不用二十年，5至10年後如果通脹持續，薪金至少比而家高兩成，樓價就會升，因為過去幾年人工跑贏樓價，已經比較易買樓
萬分同意👍🏻非常冷靜及現實的分析！
個問題係，就算自己識諗，但老婆、屋企人末必個個識諗。如果佢哋覺得唔會跌，都會迫你買樓。就算覺得會跌，都唔理三七二十一叫你買，因為要穩定、要有”家”嘅感覺。 你反對就關係破裂。有時人係比人迫死嘅。
唔係個個人需要財務自由，有時打份工月月清，但養活一家大細，睇住D仔女長大成人，都可以好幸福。
換個個識諗嘅老婆😂😂😂
簽名自己簽，錢自己俾，唔好話迫迫聲
我覺得做男人係要有主見，你講得出「反對就關係破裂」，即佢哋根本當你提款機，咁你係咪應該重新審視你關係正當性，調返轉，你都可以掌握主動權「再迫我買樓大家道不同不相為謀」「要買請你自己俾錢」
無需要俾個關係大到，因為某天你聽左佢而衰左你哋關係都係會破裂，無分別😂
我自己都係咁，就算對父母，我認為不恰當的事，我禮貌解釋，但堅決拒絕
@@Johnsongip2012 師兄有料
@@Johnsongip2012買樓係人生一大決定，如果有分歧一定要考慮清楚，否則因為呢樣嘢做成家變一d都吾出奇。
香港樓好在還有一個優勢是：成熟方便的地鐵和基建。大部分地區已有地鐵站，四通八達。但如果居住係一個大型商場附近，咁又可以唔使咁依賴交通，再加上居住附近配套齊全的話更佳。
應該租,讓市場失衡從而走經濟大蕭條,到時自然有平價樓❤😂
作為業主，感謝一班租樓人士
呢排真係好艱難，hi野hi得幾應下
謝謝你們🙇🙇
想聽吓你對多倫多同溫哥華樓市嘅見解
我覺得呢2-3年樓巿都唔得，但之後並不會睇太淡，如果樓巿要拉平大灣區，首先消費水平同人工都要拉平，大家係咪接受到5-6000一個月既月薪？第二茶餐廳既早餐大家又覺得會唔會去番$18 $20一份？呢幾年係好關鍵，因為成個世界經濟都回復中，所以反面調轉，如果有d回到30%以上既住宅，反而睇下無妨，新樓就唔好掂，新樓成本太高，同埋只係地產商自己定價，去到二手大眾巿場跟本企不住腳 。樓巿並不用睇太淡，有贏就自然有輸，如果今日凱旋門有個500幾實呎單位800萬收票，你估幾快賣到走？大巿只是大圍甘睇，都要了解埋各樣其他地區因素
Very inspiring! I really like the way you share your thought process. It is clear and easy to follow! Thank you Ah Ju.
分析得好，解開我心中既疑團。不過買樓仲有其他因素就係想住得舒服d,唔洗煩搬走
其實不用特別放大移英人士對香港樓價影響，應該睇過去數年香港淨移出/移入。數字應該唔係咁大，而且樓價升左咁耐，泡沫都有終結的一日。 反而聽講係好多大陸人要賣香港樓回水返去救急！
❤Ah Ju 謝謝分享！絕對正確👍🏻 有個家會安定些。有須要自己考慮！
香港70%人已經供完樓，中層階級移走，經濟結構改變等都好同意，但係海外稅收勁，地緣政治令股市上落不定，好多人寧願不動，當前係賭國際角力對香港最終嘅結果。
國際角力？好明顯美國佬一定輸喇😂
以前內地富豪係因為內地放水落香港，現在係鎖緊水喉落香港，
十幾年前內地富豪係內地買英美保險公司產品，再喺香港套現港幣走資落香港買樓，依家係有限制 。呢個係公開嘅秘密。 仲有利息係周期性嘅，一個減息浪潮係一定會發生，邊有你講得咁簡單
分析在短期內是準確的。不過，還有很多中長期可能對樓市正面的因素，而且那些都不屬於低或然率的。
1. 中國處理好樓市的話，不只大陸，連香港的經濟會大幅度復甦的。這是最大的因素。經濟前景好起來會增強買樓人的信心。
2. 大陸經濟好的話，內地就會增加許多財富。每一個發達的國家永遠都有新的富翁，舊的富翁又有後代，自然還會有許多新資金需要外流到香港，更何況香港有許多內地城市沒有的優點（文中都有交代）。
3. 美國的通脹其實只是一兩個部分撐著，譬如汽車保險（20%）。其餘的都已經回落到接近甚至低過聯準會定下的2%目標。但汽車保險不可能長期保持 20% 的增長率，只要一下降，美國的CPI 就會回落。到時，聯準會就會開始減息的週期，最後可能會在 2.5% （亦有可能是 3.5%）左右停下來。到時香港的利息都會下降，增加買房的能力。
4. 新移民是專才，收入隨著時間是會增加的。香港對其有吸引力，不單是薪水的原因。如果香港人就算低薪都會選擇移民外國，那麼大陸人由內地移民和定居香港的理由更充分。當經濟和樓市上升的時候，他們的人工會更高，想到的不會是回流到大陸，而是快一點在香港上車 （FOMO）。這個潛在的因素是驚人的，因為新移民的數目將來會多過移民出走的香港人。
5. 往北方買樓的最大問題是財產的轉移，與及沒有永遠物業權可能對繼承人的影響。當大陸人要走資到一個更安全的地方，或者想買一棟有永遠物業權的房產時，會選擇香港。香港人反其道而行之？不如留層樓在香港，走上去租樓會比較安全實際一些。便宜一半的另一種說法，就是說無端要增加50%的風險。
6. 部分移民會有回流的，不一定要賣樓的。很多等到入籍後，或孩子入了大學，都未必會選擇住在外國的。西方國家最終一日會收緊對香港的移民政策的。要等移民的可能等不到，而且隨著香港經濟復甦，亦未必一定要留在外國。很多人踏進中年，還需要考慮家中有父母親要照顧的問題，不容易離開香港拋低父母。
兩年左右，上述的 1-4 會成形，5-6 也會向好的方向走（譬如西方移民政策的收緊）。如果沒有大事件發生（美國新關稅、台海戰爭等），香港樓市會有機會逐漸復甦的。
至於香港的大環境，實在需要經濟上的轉型和新亮點。食老本是養不起七百萬人，無論外圍因素如何。這才是香港樓市長期繁華或衰落的決定性因素。
你第一點已經錯, 收檔啦
如果你既假設全部相反尼
所見略用，內地有14億人口，小部分流入香港已足以補充移民,香港才700萬人口
分析有理
@@yipyip-gz8bb 任何假設當然都會有機會錯，短期內本來應該看不到的。但有一部分現在已在進行中或發生了。譬如
（3）美國通脹果然繼續下跌，聯儲局九月降息已成定局。雖然減息的幅度會緩慢，但減息週期已經開始，就算一季25bp，下年三月下降一厘是大機率的事情。
（4）專才移民已經上十多萬，買樓只是時間問題。這個假設最少在潛在買樓人數上對了一半。
（5）現在大陸樓市還在跌，識得的朋友買了上面的樓都已經損失慘重，相信短期內，香港人都不會上去買樓。
（6）英國政府已經變天，現在反移民示威應會讓政府收緊 BNO 移民政策。就算有得移民，香港人都要計算清楚風險。加拿大亦就快大選，自由黨因移民失度亦有下台的風險。如果保守黨勝出，一定會收緊移民政策。
現在，只有（1）大陸樓市和（2）大陸經濟復甦，還是最大的未知數。也因此，我說要一兩年時間等。中央不是沒有想辦法和放鬆銀水，只是幅度不足以應付龐大的樓市泡沫問題。方法不是沒有，不過沒有魄力是想不出來的，想到的又無膽無權行出來，這才是問題遲遲難得解決的關鍵。
我就不認同，我們已經是退休了，但不會到大灣區居住，香港實在太好了，食平又有，貴靚又有😃🤣😃
啲老嘢好精，又怕死，住响香港入醫院夠快
香港10年後就6成人口過60歲。。到時有400幾万老人。。到時有2成人番大陸住已過百万。。你住中山珠海回港也只是一個多小時
大湾區油大湾區水😂@@Hongkong2026
未買：睇定存息，買咗：賣樓有錢袋就賣嚟換標的，賣樓無錢袋就繼續持有
最後蟹貨section無考慮到之前借既mortgage鎖定的利率低，所以cost of carry低。
用一個時間點去分析未來(尤其長線)作用不大, 做開Forecast model都知. 前幾年個個專家都話樓市只剩不跌, 而家嗰個又話只跌不升
今日話啲人移民, 遲啲又話啲人回流供應增加.
其實睇返最發達嘅幾個國家, 用40/50年睇樓市，絕大部份都係升. 當然低位買係最好, buy and hold 都唔一定差 😮
當然Ah Ju嘅分析就特別係清晰易明 👍🏼😃 只係想講風向有時轉得好快, 先有機會
你都識講「最發達嘅幾個國家」, 唔知香港算唔算呢? 🤣
多謝Ah Ju 分享
Always learn something from Ah Ju, thanks.👍
講係咁講
債券 好過買樓 但租樓會加租 業主賣樓 要搬 搬屋成本等等 債券賺住5厘 好似好爽 但你交返租 其實淨袋吾係好多
覺得仲有香港人儲緊錢，夠錢就會離開香港
新香港人大部份都無能力買樓
為咗安置新香港人，政府又會加快起樓
舊樓越來越多，政府強迫業主維修，仲有先維修後迫業主付錢嘅政策
買樓需要預算將來維修嘅支出
買咗樓將來想二手賣返出去可能變得越來越困難
從來樓價升都唔係因為住既需求 而係投資價值決定
期中一個factor啫
換另一個角度，咁依家香港樓仲有冇投資需求呢?
灣區一體化最終成事的話 , 除了傳統真正嘅豪宅 , 例如山頂樓 , 相信香港與大灣區樓價之間嘅差距不會太遠了
而家利息高，短期可能係啱嘅，但減息後，情況就不同
個高息利率係可以鎖定長達10年嘅，詳細操作睇返債券嗰啲片啦
非常認同阿朱既見解👍，尤其是對樓市供求既睇法👍，本人都係睇淡樓市，除咗阿朱所講既原因，出生率都係一大因素，出生率下跌，但手持多層物業既業主大有人在，最後如果樓市持續下滑，呢d業主就可能紛紛賣物業吐現，咁供求就會更加失衡！
香港的供求係唔會失𧗾的！只要一日仲有大量的低水或高水大陸移民。
情況尤如所有移民國家，日本、新加坡、加拿大、澳洲！樓價非常硬淨！
但以上例子係「外國」，香港？
可知仲有好大部分的大陸人認為香港遍地黃金，掃地洗碗都過萬收入，係擁住來。不論非法還是「合法」（何太）
有錢的都一定會來，為的係可以唔洗放棄中國國籍的移民，一張回鄉通行證
幾時呢個政策消失（香港市民可同時有中國或外國國籍），加上全面開放香港（不需要任何通行證）咁香港地產先會從新喺一個market mechanism 的供求市場上面，但如果真係咁，只會有一個結局就係香港被深圳完全趕上。
@@turpfnfg123 你講得啱，點解香港吾敢減人工，多多少少都係為咗頂住樓市，所以話，香港既經濟架構係好難攪，或多或少有人覺得香港工資過高，需要調整，但香港住屋又太貴，如果隨便減人工，就會好大件事，有人情味既國家，係會有所顧忌，但吾係必然，香港只會汰弱留強，貧富懸殊，差距越拉越大。
有無留意條片阿豬講左一句，即使樓價哩幾年跌左兩三成，但宜家要負擔一層樓，係仲難左。點解？因為利息高左，樓價點解跌，發展商點解急賣樓（現金流，借錢利息），甚至你做個定期點解有4,5厘同個息口有幾咁大關係。除非你有能力full pay 買，唔係既話，係息口高企下，你只會更難買。但如果減息，又對樓價會利好。
少左人買樓之後, 租金升左好多, 同樣新樓盤既單位最新租出比2021 年時已經升左15-20%, 美國國債正常都唔會一直俾到5厘利息, 短期會的確好難大升, 但美國減息後又會唔會有另一種情況?
來港工作既內地人都寧願留錢係香港,明就會明😅
認識有不少內地人來港工作人打算在香港置業😊
你嗰一千萬要係閒錢十年鎖定十年後先收翻本息（未計所謂目標通脹），你仲要有每月額外可動收入作為使費。
1. 樓可能會跌一輪(好似97至2003) 但一樣會追上來. 呢個世界有inflation,無論經濟幾差, 燃油/食物都唔會減價啦, 何況D樓. 2. 只要去過外國住就知香港既好, 所以從來唔擔心香港前景. 3. 除非決心住公屋/移民/返國內買屋退休, 否則係香港有層樓是必須的.老左訓街咩...
恭喜你！趁低吸納！買多D樓，舖，寫字樓！笑到最後！成為新一代地產大亨
@@chiwingtam6864 97買左樓200幾萬元，你覺得係高定低位呢？😂😂😂
租樓？而家租金狂升呀，年年搬屋好爽咩😂😂
一直有追阿猪d片,系我见过最好的中文CZcamsr
非常客觀同專業嘅分析👍
最大問題係大灣區一體化的預期。所以無論是買家、賣家和地產商都明確相信未來香港樓價與深圳差別不會太多。當預期香港未來樓價跌，你會點？就算新移民，除了有公屋外，大部分人會選擇去深圳住
因為95%香港人唔識經濟唔識投資，買股票又多數輸，買樓多數賺，於是樓市便是神話…….改變了😓
喜歡睇你資訊收穫不淺。👍👍👍🙏🙏🙏
香港樓市好易睇，現價跌一半才有機會企穩
重中之中，一語道破。
第一次見你嘅片，講得簡而精，為你點讚。
Thanks! Welcome to my channel!
其實每次買樓最合適時間就係大家都冇信心果陣，好似03同08或者之前萬四點，班KOL叫人唔買就可以開始做功課。就係佢哋叫人唔好買而大部分人都信，冇人搶住買你先有平野好野買
岩呀，咁多負面消息個樓市都企係呢個價，其實係咪一個見底信號
再者，呢家樓市跌到2016年嘅價位，唔通現時香港經濟體量真係差得過個時咩
但我都expect樓價唔會末來呢幾年再破頂嘅
真 唔好話樓 股票都係
今次樓市開始減息就會升，好多人計晒數，到時供樓利息低過租樓就會買樓，全世界所有野都通脹
真係每次都係咁, 因為大家都無信心既時候個價先會平, 通常賺得最多既就係呢批人, 歷史就係咁樣重複發生, 當然依家係咪已經係底部就無人知啦
係啦，大家都有信心先唔會係跌勢。可以承受風險ge人就上車。特別係要住ge人，已知利息唔會永遠gam高，到時租售差唔多時會大把人想買。
其實計返通脹宜家樓價唔止返到7年前。假設17年某單位1000萬買，宜家又1000萬沽，但係discount返通脹宜家1000萬等如17年800萬，其實係跌左。我諗計埋通脹宜家樓價係返到10年前
中山較好location 的 仍然是15000 一平米 既係唔駛1400 蚊一呎
經濟因素外仲有政治因素，自住樓都放埋，宜家變左租奴😢，除時準備走
感謝Ah Ju 無私理性、宏觀角度，客觀分析，獲益良多！滿滿的收益！衷心感謝！❤❤❤
如果全公屋唔建議買樓，如果租私樓幾百呎要萬幾蚊，同買200幾萬居屋1樣供萬幾蚊我會建議買居屋，價錢1樣，有1半係利息實際等於你1個月賺幾千。其實有很多白居2都很平雖然舊但200萬樓下就有細單位，首先先令到自己有現金流沒壓力就ok等真係捱過頭8年供款多息期到時再想
如果一家大細，要考慮租樓可能兩年要搬一次嘅成本
老左難租樓，也不想搬來搬去，所以有時考慮的也不只是利息的問題
移民, 夠錢果D未必會賣, 一來留住睇一兩年, 二來可以放租當收入, 照返計係外地租有差額收.
個市埸消化呢批人或者樓應該慢D同個周期影響可能再長D.
等二年個樓齡又加二年 等等下又大維修就賣都賣唔出，你話租，你睇個租樓市場供多個求，到時揸揸就蝕住賣
認同你嘅睇法
好中肯
謝謝您的視頻。我在想買樓是不是不應該僅僅從金融的角度來分析，買樓應該還有很多文化和人文方面的因素，或許這些因素也會影響市場。雖然從金融上買樓不如租樓，但是對於不少人來說，有自己的樓也是很重要的？即使從金融或者財務上不是一個合理的決定。
依果台就係用金融角度分析。😅😅
邊種分析最啱自已真各有不同 、最後決定始終自已最清楚。
分折正確，很好。
你分析的很棒，專業詳細。謝謝
而家大家都去哂大灣區/深圳玩下仲好，咁樣就會慢慢拖低香港樓價
多謝 真香港阿豬分析 好鍾意睇你啲片🎉
知唔知租金升緊？今日市值1000萬嘅樓，市值租金要30K。
你又知唔知依家樓價跌到，租金回報接近又4厘？
如果吾係專業範疇就唔好講或者做多啲功課先講。
真係咩😮
你咪上地產網睇下成交價同成交租金囉，資料好透明😅
講得好有道理！
香港支撐樓市包括一大班公務員；而公務員普遍高薪由政府帶起；變相係政府用庫房撐樓市
阿朱今次分析得非常準確
好多移咗民的人，香港物業出租或者掉空。。。，英國改税制，要加快賣樓
買到樓唔再係勝利組！
要租樓先係贏家
咁差嘅環境，但點解個租金繼續升，舊年年頭我租第一城細單位要12500，今日升到14000😢
因為個個都轉租
我都移民左大灣區.慢慢就有朋友.食住行都非常平靚正
祝你身體健康
多謝分享！
好有用，資本成本教學，謝謝
升就更係好啦 雖然我自住既 但都已經供得好辛苦😢
有好多回流的，我周邊的大學教授，建築工程經理，已經移民一年，幾年的紛紛回流香港
其實而家落香港大部份係北上廣中產，幾千萬身家既人。佢地可以樓換樓，幾百一千萬買港樓。香港對內地人的最大優勢係可以保留中國藉，因為大陸有户藉，如果成為外國人，佢地返大陸都好煩，好多有父母內地，會考慮養老。其二是另一班人係帶小朋友落泥讀書，以後作為吹板回內地/海外。again 保留中國藉是最重要。因此泥班人買樓機會都很大。另一方面，北京上海好d 既屋，同港樓差唔多，佢地而積大，總額更高。大灣區個炸就算，家庭資產一般。
Ah Ju has very good analysis for HK property market.
Would you please do a similar video for Toronto Property market? 'Thanks
頭半部過左現實，去外國住同去內地住都抵過係香港住，簡單講香港嘅樓貴左其他地區好多倍，跌都好正常，跌少過一倍就唔正常
覺得如果boarder merged , 香港樓價應爆升，深圳暴跌。
Since 到時 hk is the new sz. Old sz 直接消失，純粹定位問題。
可以講下長實債務比率小過10%,點解會係財務還款能力差而要平價賣樓？會唔會係想快d返錢，可以平買地。如果樓價上升，到時可以賺得比持倉不賣更多