¿ES REALMENTE UN GRAN ERROR COMPRAR VIVIENDA PARA ALQUILAR CON HIPOTECA?
Vložit
- čas přidán 21. 02. 2024
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Sergio, ya que no lo has dicho tú lo digo yo. José Muñoz dice lo que dice porque lo que le interesa es vender su curso. Si dijera que puedes alcanzar tus objetivos comprando y alquilando inmuebles entonces nadie compraría su curso de flipping house. Un saludo.
Esto q dices lo he explicado mas de 500 veces y todo el mundo dice "tienes toda la razon", pero lo cierto es q absolutamente nadie ha pasado a la accion. El primer activo es el mas dificil, ahora, unos cuantos años despues estoy retirado.
Tienes una gran tipología de vídeos y de mucha calidad, pero este es de los mejores. La información que has dicho es tal cual, cortita y al pie, entendible por todos. Muy bueno, enhorabuena por todo
Totalmente de acuerdo...gracias por tu video..
Gracias por ofrecer tanto valor
Gran reflexión. Muchas gracias
Muchas gracias por este gran mensaje. Un saludo.
Gracias buena reflexion
Genial, este vídeo me ha animado y me has aclarado las ideas
Totalmente de acuerdo 👏 👍
Muy buen video Sergio, de los mejores
Totalmente de acuerdo.
Buen vídeo, buena reflexión.👌
Totalmente de acuerdo.
Gracias por estos aportes.
Me gusta tu realismo... Enhorabuena !!
Totalmente de Acuerdo con Ud.👍
Muy buen video, gran resumen
Muy buena reflexión de todo lo que has dicho.
Que video más importante, es básico entenderlo. Muchísimas gracias por hacerme entender esto.
Estoy de acuerdo 100%
Excelente video Sergio. Un buen consejo para gente normal (y jovenes) 😊
Que video más bueno, muchas gracias por estos consejos tan buenos
Perfecta reflexión. En la estrategia de aportar valor y vender quizá se obtenga mayor rentabilidad, pero el dinero a invertir (y mas ahora conforme estan los materiales) es mayor. Todo va a depender del punto de partida: ingresos activos, dinero ahorrado que puedes aportar, necesidad de retorno del dinero, tiempo que tienes o quieres dedicarle. Para empezar de 0 es mejor como dices, o así ha sido en mi caso también para tener una base. Después lo podrás combinar, pero lo mas importante es crear una buena base si partes de 0 y sobre todo hacer bien los números
Muy buen video y se nota que sabe de lo que hablas! Un abrazo
Eres mi alma gemela, es lo que hago yo, totalmente deacuerdo y perfectamente explicado un crack.
Muy bueno el vídeo. Mi consejo es siempre empezar desde bien joven y comprar casas de precio medio con gran poder de revalorización. Yo no me siento cómoda tampoco comprando casas de 60k en mi ciudad, están en zonas conflictivas y son muy antiguas.
Si,de hecho al oírlo me acordé de ti..Y eso es: llegue a la misma conclusión: como solución para el inversor medio y de forma pasiva es un buen planteamiento con hipoteca si eres joven relativamente
Un gran vídeo con el que estoy en muchísimas cosas de acuerdo. Subrayo y apoyo al 100% "Sacar deuda de tus propiedades". Un vídeo muy recomendable. Gracias!
Genial. Video realista, se agradece. BTC y real estate es la clave
Me parece bien todo lo que dices,,,pero el beneficio del 8 o 10% con un importe de 20000 o 40000€ es algo poco probable..
Ya q ese inmueble no se podrá alquilar por un alquiler alto.
Muy bien explicado.
Tb es verdad que si la hipoteca por a o b es pequeña ( menos de 30-35) es mejor pagarla o devolver a poco que te vaya bien el alquiler y te deja todo cash.
En mi experiencia 😊
Es lo mejor, invertir con deuda bien hecho es una bendición. Siempre como inversionista y no como la mayoría que son compradores de casa con cuotas hipotecarias asfixiantes.
Muy buena reflexión! Principalmente cuando dices en sacar deuda de este inmueble después de 10 años.
Yo sin embargo no entendí a qué se refiere, me lo puedes explicar? No se refiere a amortizar, no?
A mí me iba muy bien hasta que tuve inquilinos morosos y ocupas . Y perdí todo
Y lo mas importante,empezar cuanto antes.
Interesante, pero falta por matizar algo esencial, la deuda supone riesgo, y toda inversión es un balance re riesgo recompensa. La deuda acelerará tus retornos, peor también será la única herramienta que podrá hacerte entrar en bancarrota. Mucha gente ha empezado a invertir a partir de 2012 y no han vivido una época de depreciación de inmuebles donde toda esa magia de la deuda se transforma en pesadilla (no me refiero con ellos al autor del vídeo)
Sergio, te escribo desde el exterior. Estoy interesado en invertir y apalancarme. Desde el exterior es posible? Se necesita un a SL o con una LLC? Se consiguen hipotecas de esa manera?
Hola. Cuando dices que si compras a 50.000 te parece buena operación si generas 5000€ anuales, esos 5000€ son después de gastos, pagar hipotecas, seguros etc...? Es decir es bruto o neto? Muchas gracias
Pregunta muy basica: el ingreso de esa renta se usa para pagar la hipoteca, correcto? Como es que haces uso de ese dinero? Alquilas x mas de lo q debes al banco mensualmente? Gracias!!!
En la mayoria de los casos y con suerte, comprando con hipoteca a la gente le quedan 200€ de cashflow al mes. Pues nada, a hacerlo 10 veces y ya tienen fácil esos 2000€ al mes
(Teniendo en cuenta que le den tantas hipotecas, q no le dejen de pagar algunas, etc).
A unos cuantos ya se los llevó una crisis hace no tanto, y por eso estos años ha habido muchos pisos de embargos y demás.
Tengo pensado vender un piso que genera 400 euros al mes y con ese dinero construir tres casas/ cabañas modernas distribución similar a un piso de dos dormitorios un baño (50 mts2 cada una) en un terreno muy bien ubicado pero que generalmente está rodeado de casa unifamiliares. Pienso que se podría cobrar entre 350 a 400 por casa/cabaña. Agradecería michobsu opinión
Gracias Sergio, comparto tu visión totalmente. Me gustaría preguntarte en qué porcentajes te sueles hipotecar? Por debajo del 70%?
Por encima del 70% siempre
House fliping es un negocio ( inversión activa) y el apalancamiento y alquiler es gestión pasiva (casi). Si quieres forrarte haz housefliping si quieres tranquilidad alquila.
A mi me da respeto tener varias hipotecas a 30 años.... Son muchos años y puede pasar de todo.
Para eso están los seguros de vida
El dinero Fiat es deuda, cuando tengas un billete en la mano, piensa q el 80% es deuda
Cómo enfocas el tema fiscal al quedarte en España? Hace tiempo pusiste un vídeo diciendo que te irías de España. Estoy en la misma tesitura ahora: tengo varias propiedades y van bien, pero los nubarrones fiscales en el horizonte hace que me plantee recoger todo e invertir en otro país (ya tengo algo fuera, pero incrementarlo). PD: AST puede estar en el momento más interesante. Abrazaco
Lo del coche es muy bueno! Lo he hecho hace poco… se me ha ocurrido y ahora te escucho y me saltan los oidos 😂… imagínate hacer lo mismo pero con la compra del supermercado? Etc.. prefiero pagarle al banco la deuda y que el inquilino me pague la compra.. mi próximo movimiento
El problema que yo le veo a hipotecarse para alquilar es que todo se reduce a que dependes de tener alquilada esa propiedad, si no todo se derrumba. Obviamente esto uno ya lo tiene en mente y se protege por si acaso con una red de seguridad antes de dar el paso; también es importante señalar que como se suele decir ''el negocio está en el precio de compra'' ya que eso hará que la hipoteca sea menor y se le podrá sacar más rentabilidad al alquiler **y si ya uno consigue un inquilino que no de problemas obtenemos el Santo Grial ;)
Sergio, en caso de que se liberase el suelo en España y eso suponga una bajada considerable del precio de la vivienda, ¿como te protegerías?
¿Como te protegerías de una inversión (100.000€ coste vivienda) apalancado a 30 años en la que el activo, digamos se deprecia un 30% y digamos el alquiler se reduce de 700€ a 450€?
Entiendo que no es probable pero si posible. ¿Cómo gestiona este riesgo una persona que se apalanca en 4,5,N inmuebles?
Un saludo y gracias por tu contenido!
El sistema monetario tiende a la inflación así que salvo que compres un una gran burbuja ese escenario es muy improbable. En todo caso, lo importante es siempre tener margen de seguridad y asegurarse de que los ingresos por alquiler pagan al menos en un escenario de bajada todos los gastos.
De ahi a invertir siempre con un margen de seguridad, si no hay algo de cashflow, la inversión es más arriesgada.
@@Invernomics gracias por tu respuesta Sergio. Entiendo que comprar en núcleos urbanos también protegería frente a está casuística, ¿no?
La liberalización siempre afectaría más a las zonas de extrarradio, por mucho que liberalicen, un centro ciudad o una zona de costa ya no tiene mucho mas suelo que ofrecer. Se vería afectado, pero entiendo que en una medida muy inferior.
Un saludo!
@@Foraster00En la vida ha habido en España esa depreciación ni la habrá. Y menos en los porcentajes que comentas.
El cash flow de verdad es cuando se recupera lo invertido más la deuda hipotecaria , como cambie el mercado o haya un atisbo la deuda te come vivo, invertir en bienes raíces y más hoy en día endeudandote es de no tener luces, fiarse mucho, eso de que se paga solo es muy ostentoso decirlo, hasta no recuperar toda la inversión más pagar deuda de que cash flow hablamos, es provisional el cash flow, no nos adelantemos ,ya se da por hecho que si va mal el negocio a muy largo plazo se cancelaría la hipoteca? Lo veo un riesgo elevado ..en fin no vale la pena endeudarse a lo loco
Como con una hipoteca de 500 Euro mensual puedes ganar ?
Más razón que un santo!!! Totalmente deacuerdo contigo
Los bancos no les interesa los inmuebles que tienes incluso pagados, si no tienes ingresos de forma seguros,no te dan hipotecas, y no solo he mirado a un banco, tengo nómina que me permite hasta 900€ de deuda y todos los alquileres que tengo no le dan importancia. Esa es mi esperiencia.
Un etf the da un 10% anual sin problemas de okupas etc
Un inmueble da más que ese 10%. Piensa que estamos hablando de que si compras un inmueble a un buen precio con deuda buena puedes ya en el momento de la compra multiplicar x2 tu inversión. Sumale que si lo alquilas y quitando hipoteca + gastos ese cashflow es el que dicen el 10% de rentabilidad pero a eso sumale la revalorización del piso a tu inversión que si bien puede ser 2% ese 2% se aplica al valor total del piso en proporción a tu capital invertido es mucho más y a eso sumale también las amortizaciones de capital de la hipoteca que es dinero tuyo...
Para que te hagas una idea yo cometiendo fallos y aprendiendo todavía hice una compra de un inmueble en un municipio de la provincia de ZGZ y le estoy sacando una rentabilidad neta "real" (revalorización +2% + cashflow + amortizaciones de hipoteca) de un 25% al capital que yo inverti imagínate gente que sabe como Sergio...
Y para conseguir rentabilidades así ya tendrías que irte a Acciones en vez de ETFs donde aun acertando en valoración y comprando "barato" hasta que el mercado no te de la razón puedes estar meses/años con tendencia lateral o bajista...
Lo mejor en mi opinión diversificar y hacer un mixto inmuebles/acciones/ETFs comprando según veas oportunidades en esos activos.
El unico tema es q en el inmueble te lo quedas. La accion no tiene ese mismo comportamiento. Y q conste q invierto mucho en bolsa
Sergio, podrías hacer un vídeo para aquellos que vivimos fuera de la UE pero queremos invertir en España?
Me he mudado hace relativamente poco y el impuesto es un 24% del bruto (sin poder desgravar nada).
Con eso me está costando mucho encontrar oportunidades para generar cashflow.
+1! los que vivimos en paises de la UE no lo tenemos tampoco para tirar cohetes... no podemos acogernos a la reduccion del 60% en IRPF (en nuestro caso, IRNR) y se hace mas dificil llegar a buenos cashflows...
Parco de la cabecera? Beautiful, I live just next to it! I agree with what you said, it all depends on the objectives. I know you said you believe in La Petxina, but how do you see Nou Campanar's future? Do you think the stadium (if they'll ever finish it) will boost valuations of the nearby real estate?
Y a quien tenga miedo a la deuda, una Estrategia es, tras unos cuantos inmuebles con deuda, se crea una patrimonial, y puede ir metiendo inmuebles sin deuda, gracias al cashflow de sus otras propiedades con apalancamiento financiero
Puede desarrollar? Cuál es la idea: tener más posibilidades de apalancamiento, particular y empresa? O tener en la patrimonial (societario) las deudas y a nivel de patrimonio personal personal los inmuebles pagados.
Gracias.
@@David-js1bn realmente las empresas a veces se vinculan a las personas físicas, por lo que una deuda o embargo,ya sea en persona física o en jurídica, puede arrastrar a la otra parte. Lo que yo propuse, es al margen de la deuda ( hipotecas) que uno tiene, formar una sociedad patrimonial donde ir metiendo inmuebles libres de carga. Esta sociedad queda al margen de cualquier irregularidad que cometas tanto tú como persona física, como alguna empresa tuya. Es un truco para proteger tu patrimonio independientemente de lo endeudado que estés
Me encantan tus vídeos Sergio. Yo tengo dos propiedades de 60k cada una. Están alquiladas a 600€, pero después de descontar todos los gastos no quedan más de 150€ en una y 200€ en la otra. Una vez en uno de tus directos te pregunté si eran buenas inversiones y me dijistes que si, pero no me dan ni de lejos el cash flow que tú dices. ¿Algún consejo?
Depende de cuanto hayas invertido en la operación. Por ejemplo, 200€/ mes de cashflow está muy bien si has aportado 20.000€ a la operación.
@@Invernomics Tendré que mejorar entonces. Jajajajaja. De todo se aprende. Gracias Sergio.
Pues yo tengo varias propiedades pero no las alquilo ni a mis amigos ni a la familia mucho menos a unos desconocidos, es de disfrute personal y de familia mia mas proxima de sangre porque aunque no tenga que pagar las hipotecas ese dinero limpio despues de pagar seguros, IVIs , comunidades, probables impagos por parte de los inquilinos y posible destroze o imperfecciones. Yo al adquirir cada piso he invertido en cada uno 50 mil o mas de reformas pues por 300 euros limpios ( despues de pagar dodos los IVIs IVAs, IPRFs y otros impuestos) al mes de un piso no me la juego con que los inquilinos me destrocen la propiedad. No entiendo como alguen se la juega hipotecando a 30 años con 3 o 5 pisos en zonas obreras y tener un cashflow limpio de cada un piso unos 200 o 300 euros. Realmente creeis que 900 euros os arregla la vida? Y con problemas de los inquilinos, impagos ocupas, destroces de los muebles o electrodomesticos.....imaginade que solo teneis que comprar una nevera o lavadora pues son otros 500 euros que teneis que sacar de ese vuestro famoso cashflow. Mejor pensad como estudiar para ser médico, ingeniero o abogado para tener un buen sueldo mensual y una estabilidad y prestigio social que tratar con inquilinos de clases dudosas.
@@martinatverdakova2500Tienes toda la razón, no lo veo, endeudarte hasta el cuello para ganar 900 e, lo que no saben es que si el banco te quita la casa no zanjas la deuda con la casa, aun seguirá debiendo dinero al banco porque el banco te la va a tarsar por debajo de lo que el te dio y no cubrirás la deuda devolviendo la casa al banco.
Está claro que no tienes la mentalidad inversora de los muchos que seguimos a Sergio y eso es respetable totalmente. Los inversores lo vemos de otra manera y obviamente los cashflows no son solo los que tu dice. Nosotros sacamos 1000 euros de cashflow solamente de una propiedad (y con hipoteca) y con otros 3 de 300-400, pues nos paga todos los gastos de una familia de 4, y ahorramos el 100% de nuestros buenos sueldos (que no están reñidos con ser medicos, ingenieros o abogados). Arreglar la vida no sé, pero ayudar a avanzar rápido en nuestra libertad financiera, desde luego que sí. Insisto que te has puesto en un escenario muy negativo, que no es la realidad siempre....@@martinatverdakova2500
Yo aproveché una herencia y compré 2 pisos sin hipoteca. Supongo que lo podía haber hecho mejor.
Si, comprar 4 con hipoteca.
Una cosa es invertir con deuda y otra muy distinta es fiarlo todo a la deuda…
Una nueva crisis y dos días después acabas colgado de la lámpara del salón o llorando en un programa de callejeros. Pero bueno, cada uno es libre de hacer lo que quiera
Buen video. Sólo te ha faltado decir para que te hubiera sido franco totalmente, es decir que los pisos que no se revalorizan son los pisos que ofeeces de hace 50 años por 70.000 euros, es mi humilde opinión
Hay gente que solo busca cashflow. A veces no puedes pretender sacar gran rentabilidad cashflow y revalorización brutal. Nuestro perfil prefiere claramente eso. En todo caso, desde que empezamos los inmuebles que ofrecemos han subido mínimo un 20% en todos sus rangos.
No se porque sois tan tibios con lo que dice jose muñoz, entiendo que es un "empresario" del sector al que se le respeta pero vamos, critica todo modelo que no es el suyo...el es constructor que esta ahora comprando viviendas para aportar valor y vender con actividad empresarial, un negocio. No es un plan de ahorro a medio/largo plazo como lo que tu o carlos galan presentais.
No la amortizas nunca, te mueres antes, otra cosa es que la vivienda no tenga hipoteca, el banco nunca te va a dar más rentabilidad que un alquiler.
este tipo cuando va al restaurante se lleva el azucar y la sal.
Borra lo de que el sistema monetario es un fraude y que la unica manera de ganar dinero es con la capacidad de deuda. Primer aviso😂
deudalandia.....
Con la inseguridad jurídica y protección de okupas/inqui-ocupas te puedes meter en un gran problema al tener que hacerte cargo de CUOTA HIPOTECA + GASTOS FIJOS+GASTOS SUMINISTROS DEL OKUPA+GASTOS PROCESO JUDICIAL PARA ECHARLO...terminas pagando el alto estilo de vida del okupa y la rentabilidad se va al garete...
Hola yo para esto estoy pidiendo 2 meses de fianza, seguro de impago, y que un tercero por ejemplo un familiar avale con su nomina ….saludos
Con la ley de vivienda, Yo no invertiría en vivienda teniendo que pedir hipoteca
En EE,UU ya se arruinaron
Hay otras inversiones con las que ganar un poco de dinero y sin inkiocupas
@@rafaelgarridofernandez4860no teneis ni idea! En valencia lo que mejor funciona es el esrudianres por habitaciones y en verano airbnb con turistas hasta 15 de septiembre.
Alquilando por habitaciones a estudiantes tienes flujo de caja constante y se gana mas que con el tradicional y asi evitas la ley perroflautesca de vivienda.
Yo llevo desde 2015 haciendolo y empece con un piso y ahora tengo 8 4 pagados y 4 con hipotecas que entre todas las cuotas son 1100€. Esos 4 pisos por habitaciones me dan mas de 3100€ al mes. Gano 2000 de cashflow mensual y se pagan solos.
En verano me saco despues de pagar limpiezas y facturas unos 6000-7500€ por piso.
Alquilar a familias son ganas de tener problemas y de que no te paguen.
Yo con mis estudiantes riesgo 0 porque encima les cobro de la quw wntran los dias de septiwmbre y octubre noviembre diciembre enero por adelantado con la fianza y en enero cuando vuelven me pagan hasta junio.
Alquilar si pero jamas por la LAU!
Mis pisos se alquilan como yo quiero aquien yo quien al precio que quiero y hasta que yo quiera!
A mi no me van a decir 4 comunistas aunque esten en el gobierno! Me pueden comer los huevos! Mientras exista el cash podras cobrar en negro y no pagar impuestos.
Insumision fiscal chavales!
Y en croacia venden oro en cash y te dejan pagar en cash hasta 10mil euros. Cada verano le voy y me compro unos lingotes de 100g de oro con el dinero negro.
Comerme los huevos politicuchos!