[AULÃO] Não faça locação residencial por menos de 30 meses antes de ver essa aula!
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- čas přidán 3. 05. 2023
- Sempre gosto de bater nesta tecla, porque vira e mexe surge essa dúvida. Então, separei este tema pra você poder estar se lembrando qual a importância do contrato de locação residencial ser de 30 meses.
Boa aula!
Excelente aula, obrigado proessor.
Valeu obrigado!!
Sou proprietário, aluguei por imobiliária por 12 meses. Se eu tiver interesse em uso próprio ao fim desses 12 meses, basta que eu informe antes do fim do prazo e não deixe prorrogar, certo ? Pra ficar livre dos 5 anos
Excelente forma de explicar!
Obrigado pelo feedback!!! TMJ na SEMANA DA LOCAÇÃO?
Professor Alexandre que aula excelente. explicação top
Obrigado pelo feedback e por acompanhar aqui!
Mesmo porque é injusto pedir; o.imovel a hora que quiser...
Parabéns professor , vc foi incisivo nas suas explicações, continue assim , me ajudou muito , obg 17:41
Que bom que te ajudou aí! 😉
Na verdade há de se estudar muito e se tornar um perito.
Boa tarde, professor. Primeiramente, congratulações pela excelente abordagem e também por dispor-se a compartilhar tão importante conhecimento.
Gostaria de esclarecer algumas questões variantes do assunto, tendo como base o exemplo abaixo, pelo que já antecipadamente agradeço se puder responder:
Um imóvel residencial foi alugado a pouco mais de 2 anos por meio de um contrato com prazo original determinado de 12 meses, garantia uma caução e, erroneamente, uma cláusula de "renovação automática por igual período". Além disso, desde o início e de comum acordo, o sogro e a sogra da locatária é que são os reais inquilinos. Agora, locador e locatária querem, distintamente:
1. por parte da locatária, apenas estabelecer um distrato desse contrato, alterando o locatário para seu ex-cônjuge, para quem quer passar todas as obrigações contratuais.
2. por parte do locador, rescindir o contrato de aluguel de comum acordo e vender o imóvel, um vez que o inquilino já se manifestou que não vai aceitar a preferência de compra.
Diante deste dois desejos, surgem estas questões:
a. considerando somente o possível distrato, o locador é obrigado a aceitá-lo?
b. em não sendo obrigado a aceitar o distrato, pode ser feito um documento e rescisão, em conjunto com um novo contrato de aluguel por temporada (2 a 3 meses de prazo)?
c. em sendo obrigado a aceitar o distrato, na realização da venda do imóvel, o futuro proprietário é obrigado a manter vigente o contrato com seu respectivo distrato?
Obrigado pelo feedback!! Sobre seu caso e perguntas, infelizmente aqui não tenho condições de esclarecer casos concretos e mais complexos, pois demanda a análise de uma série de variantes e condições. E a solução errada pode te causar prejuízos irreversíveis. Então é muita responsabilidade. Mas posso te orientar no sentido de que o ex-cônjuge que permanecer no imóvel em regra tem o direito de se tornar locatário. Já o locador só poderá pedir o imóvel nos casos do art. 47 da Lei do Inquilinato e se vender, quem comprar que terá o direito de pedir o imóvel. Espero ter ajudado de alguma forma e recomendo a análise mais detida por um advogado especialista!
@@alexandrefadeladv Grato. Já ajudou bastante.
Excelente vídeo, Alexandre! Mas fiquei com uma dúvida. Na qualidade de locador, se meu contrato é de 24 meses e após esse período eu faço um aditivo com uma quantidade de meses que chegue ou ultrapasse os trinta dias, ao término do prazo deste aditivo, pelo total do contrato chegar ou ultrapassar os trinta dias, eu, como locador, poderia pedir a saída do locatário por meio da deúncia vazia?
Boa pertunta e pegou exatamente o que eu falo como uma forma de regularizar esse prazo. No final poderá pedir a denúncia vazia! Te aguardo hj na live 19h19
Parabens pelo material, excelente explicações.
Uma pergunta por favor, na elaboração do contrato, por prazo inferior a 30 meses - no caso cocreto será de 6 meses, com saída para Jan/2025 - o locador deve ou pode já deixar expresso em contrato a previsão do artigo 47, III da lei de inquilinato, sendo que é esta a motivação do prazo inferior ao legal? Objetivando assim já deixar expressa a ciência da parte locatária.
Obrigado! Sim, pode deixar claro e lembrar que deve ser sincera a retomada para uso próprio.
Boa noite, professor. Conheci seu canal há pouco tempo e tenho uma dúvida enquanto a aula.
No cenário onde eu alugo o imóvel por 30 meses, coloco uma cláusula que a partir de 12 meses o inquilino possa sair sem pagamento de multa, e depois de 12 meses eu casar e ter que morar no imóvel, seria um cenário que se encaixa no art. 47 inc. III?
Obrigado! Por lei,sua cláusula é válida somente em favor do locatário. Já para o locador retomar o imóvel antes do prazo, somente por mútuo acordo ou infração contratual do locatário.
Parabéns pelo conteúdo. Uma dúvida, aluguei um imóvel com imobiliária por 36 meses, mas com uma cláusula que qualquer uma das partes poderiam rescindir contrato sem multa após 12 meses. passaram-se 32 meses do contrato e estou pedindo o imóvel de volta para a imobiliária para uso próprio. Porém a imobiliária alegou que a legislação mudou e que tenho que aguardar o fim do contrato caso o inquilino não concorde em sair nos próximos 30 dias. está correto isso?
A Lei não mudou, sempre foi assim. Vc terá que aguardar o final do prazo, pois o locador não pode rescindir antecipadamente, mas somente o inquilino. A dica é tentar por mútuo acordo!
Adorei o vídeo. Tenho uma dúvida. Meu contrato é de 12 meses. O locador quer renovar por mais 12. Como funciona a contagem dos 5 anos? O contrato vira indeterminado mesmo com a renovação ou começa uma nova contagem?
Se fizer um aditivo ele se tornará de 24 meses.
Professor me tira uma dúvida, fiz um contrato de 12 meses e depois fiz um aditivo de mais 12 meses e mais um aditivo de mais 12 meses e como eu estava pensando em sair do imóvel fiz um aditivo de 6 meses e já cumpri 2 meses, mas o proprietário quer me cobrar 3 meses de aluguel cheio isso é correto? No aditivo de seis meses fala da multa três meses de aluguel, acho que tem que ser proporcional!
Professor boa noite me tire uma duvida por favor
No término de um contrato o inquilino tem direito de ficar no imóvel 15 ou 30 dias sem pagar sem pagar como eles dizem
Sem contrato tabem é assim
Não existe isso de ficar sem pagar. Se ficar, vai computando novos aluguéis, mesmo que proporcional.
Boa noite, gostaria de saber se posso colocar alguma cláusula no contrato de aluguel residencial, referente a perturbação do sossego, mais especificamente som alto
Pode inserir que haverá multa e até rescisão da locação se o locatário violar leis sobre poluição sonora e direito de vizinhança.
Excelente aula! Professor, uma dúvida.
Estou recebendo uma casa que estava na justicia a anos... E a uns 4 ou 6 meses uma pessoa esta lá pagando aluguel (informal).
A pessoa responsável pelo imóvel perguntou se eu queria manter o inquilino lá.
Neste caso, eu posso fazer um contrato de 3 meses onde ambas as partes concordem em sair neste prazo estipulado? Sem problemas maiores no futuro, desde já, obrigado!🤝
Contrato de 90 dias somente se for de temporada. Aí pode sim. No mais olhe os requisitos do artigo 47 da Lei conforme passei na aula!
Obrigatório a renovação contrato residencial? Ou após 30 meses e automático? Prazo indeterminado?
Não existe renovaçao automática e prazo indeterminado não recomendo. Melhor renovar e fique de olho nas minhas dicas sobre esse assunto aqui e no inst@. Vem p SEMANA DA LOCAÇÃO!
Deixa ver se eu entendi.
Se eu tenho um imóvel e alugo por 12 meses ao final dos 12 meses o inquilino mão quiser sair ele não sai ? Sou obrigada a renovar o contrato ? E isso
Vc não é obrigada a renovar, mas o contrato fica por prazo indeterminado e somente pode pedir para ele desocupar se adequar as hipóteses da lei (art. 47).
Ótimo conteúdo. Obrigado. Uma dúvida: Posso fazer contrato de 30 meses com extinção de multa após 12 meses para o inquilino caso queira desculpar o imóvel assim como para o locatário caso queira pedir o imóvel por denúncia vazia. Ou está seria uma cláusula nula?
Não é válido em relação ao locador/proprietário, pois ele não tem direito de pedir o imóvel antes do final do prazo.
Primeiramente gostaria de lhe agradecer por essa aula e pelo seu trabalho que ajuda muitas pessoas. Professor se puder me ajudar tirando uma dúvida... Aluguei um apartamento faz 6 meses com um contrato de 12 meses (A Dona da imobiliária me informou que não faria o contrato com maior período) e ontem recebi a informação da imobiliária que a dona do apartamento quer voltar a morar nele e me deu 30 dias para sair do apartamento com a minha filha. Não tenho móveis pois aluguei o mesmo mobiliado e no ato da locação, foi me informado que a dona ficaria uns 5 anos fora. E agora ? a proprietária tem que aguardar os 12 meses mesmo sendo pra uso próprio ou terei que sair com as minhas coisas correndo de lá? Agradeço desde já! muito sucesso e saúde para o Senhor.
Se seu contrato está em vigor, não podem te pedir para sair mesmo que seja por uso próprio. Tem que aguardar o final do prazo estipulado!
Muito obrigada, você me ajudou muito e deu certo.
@@alexandrefadeladve se nessa mesma situação a diferença é que no meu caso foi venda do imóvel, tenho que sair ?
Sou proprietário de um imóvel, se eu alugar por menos de 3O meses , no final do contrato não posso pedir a saída do inquilino sem motivos , é isso?
Exatamente, salvo pelos motivos elencados na lei (art. 47).
Peofessor, o inquilino empresarial pode descontar o IR no valor do aluguel do Locador? aluguel este maior de 3.000,00
Boa pergunta, mas a resposta é complexa. Vou resumir aqui e qq dúvida deve ver com o seu contador, pois é um tema atinente a profissão contabilista. Teve uma alteração no sistema da receita federal e agora infelizmente nao poder ocorrer o abatimento, o locatario esta obrigado a informar essa retenção dentro do site da receita federal no sistema chamado REINF, nesse sistema vai incluir outros impostos tais como INSS, IR de funcionarios etc e no final vai ser emitido uma unica guia (IR do aluguel, inss, ir de funcionarios etc).
bom dia ,tenho um contrato de 12 meses e o locador quer que saia do imovel com 8 meses alegando para uso proprio ,tenho que sair ?
Não. Durante o prazo do seu contrato o locador não pode reaver o imóvel (artigo 4 da Lei do Inquilinato)
Então se meu contrato for de 30 meses tenho que esperar o prazo para pedir o imoval?
O locador deve sim aguardar o prazo para pedir o imóvel, salvo mútio acordo.
boa tarde professor! me surgiu outra duvida , meu contrato 12 meses sempre paguei tudo certinho agora com 8 meses locador pediu imóvel devolta alegando uso proprio e que nao iria pagar multa , posso entrar com acao e pedir para ficar 60 meses ?
O locador não tem direito de pedir o imóvel antecipadamente ao seu prazo, nem por uso próprio. Mas se vencer os 12 meses, ele pode ter esse direito (vide artigo 47 da Lei 8.245/91)
Posso fazer um contrato de 30 meses, e colocar uma cláusula que com 12 meses posso pedir o apt e também de o inquilino poder sair se quiser sem multa para ambos?
Como disse nesse aulão e outros conteúdos, o locador não pode pedir o imóvel, mesmo que tenha uma cláusula nesse sentido. Seria nula e pode gerar multa ou indenização. Se por mútuo acordo, tudo bem.
Alexandre, independente do prazo da locação, posso colocar a cláusula de isenção de multa para ambas as partes após decorridos 12 meses do início do contrato inserindo no contrato o artigo 9° inciso I?
Ex: Decorridos 12 meses do inicio do presente contrato, ambas as partes estão desobrigadas ao pagamento de multa por rescisão conforme acordo mútuo previsto no artigo 9, inciso I da lei 8245/91.
A intenção é dizer que ambas as partes concordam que após esse prazo ambos podem rescindir sem multa? Uma forma de resguardar o acordado entre as partes?
Aguardo seu entendimento. Obrigada!
Não, pq o artigo 4 fala que o locador deve respeitar o prazo do contrato, ou seja, ele não pode rescindir antecipadamente. Mútuo acordo depende do locatário concordar na época e efetivamente desocupar. Caso ele se negue a sair antecipadamente, não terá efeito esse pacto antecipado.
@@alexandrefadeladv perfeitamente. Muito obrigada!
Olá, uma dúvida, na qualidade de locador fiz o contrato de 12 meses e agora que venceu posso mudar de imobiliária? O locatário tem direito pra escolher ficar com a mesma imobiliária? Obrigada
Vai depender do que estiver constando do seu contrato de prestação de serviços com essa imobiliária. Se não tem multa para rescisão e continuar com o locatário.
Estou em um contrato de 12 meses e o locador ao longo do tempo foi prorrogando e ja está com 3 anos e o dono notificou com denuncia vazia e verdade q só pode ter denuncia vazia com 5 anos de locação?
Em regra sim. Leia o artigo 47 da Lei 8.245/91.
@@alexandrefadeladv obrigado.
@@alexandrefadeladve o inquilino pode processar o locador por infringir a lei do inquilinato mandando a notificação vazia antes?
Ótima aula, professor! Mas tenho uma dúvida. Sou locador e firmei contrato de 12 meses. Fora cumprido apenas 2 meses, não posso pedir o imóvel mesmo pagando a Multa, caso não me enquadre naquelas exceções?
Obrigado! O locador não pode pedir antecipadamente o imóvel, nem pagando multa. Somente por mútuo acordo ou nas hipóteses que falei no aulão.
Posso fazer contrato de 5 anos e após o prazo posso pedir que o inquilino desocupe o imovel?
Grata por você disponibilizar um pouco do seu tempo para tirar duvidas!
Se residencial, sim, sem problemas!
Foi renovado verbalmente o contrato do imóvel residencial, porém, estão querendo mudar de ideia e ameaçando. Qual nome da ação cabível contra o locador para permanecer no imóvel?
Só não sair do imóvel. Ele que deverá ajuizar um despejo e se não tiver direito irá perder. Mas recomendo consultar um adv especialista para analisar o seu caso em concreto!
Professor Boa tarde!
Meu inquilino solicitou pelo primeiro contrato de locação de 18 meses. Após solicitou renovação de mais 18 meses. E agora solicitou novamente renovação de mais 24 meses.
Pode causar algum transtorno para mim. Como proprietário. Ele sempre pagou em dia.
O ideal é ir renovando sim, mas sempre que o prazo fique acima de 30 meses.
@@alexandrefadeladvprofessor, no exemplo acima, mesmo que a renovação não tenha ocorrido no pelo prazo de 30 meses, ele fica assegurado por esta exceção, certo? "V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos."
Boa tarde ,eu gostaria de saber a dona do imóvel faleceu não fui notificada e meu contrato venceu mas continuo no imóvel mas quando eu sair recebo meus dois meses de depósito que já dei estou a 44 meses
Sim, os herdeiros terão que lhe devolver a caução.
Boa noite , o meu locador, colocou uma cláusula abusiva no contrato,
Dizendo que eu sou obrigada a enviar os comprovantes das contas da minha água e luz pra ele, achei isso abusivo, pois as contas são parte das minhas finanças pessoal e íntima, ele entrou no cadastro da minha água e colocou pra receber no e-mail pessoal dele, isso pode??
Ainda fez contrato de 1 ano, e agora quer que eu saí da casa,
Mas eu não quero sair,
Tem alguma lei que me protege,
Pago todos os alugueis adiantados.
Nao vejo abusividade no primeiro pedido, pois nada garante que vc vai pagar as contas. Sobre a segunda questão, o video já respondeu isso.
As contas precisam ser transferidas para seu nome e sobre a questão de sair do imóvel por menos de 30 meses, foi como expliquei no vídeo.
Se não tenho contrato ... Mas já permaneço a mais de 12 meses e menos do que 30 meses ... Estou amparado pelo artigo 47 ?
Sim!
Uma dúvida aluguei uma casa o contrato é de 36 meses posso sair com um ano antes do prazo sem paga multa mesmo morando um ano ?
Só pode sair sem multa se tiver constado no contrato a isenção dela por um período previamente ajustado
Sempre faço contrato de 6 meses. Fim desse prazo posso pedir o imovel de volta se o inquilino nao pagar?
Por falta de pagamento sim!
Ola, posso alugar um imóvel com o prazo de 30 meses, se o cliente quer sair antes posso negociar com ele sem quebra de contrato?
Por mútuo acordo pode sim!
Qual o prazo máximo que o locatário tem pra se mudar, se o locador pedir o imóvel?
Em regra quando o locador tem direito de pedir o imóvel, o prazo são 30 dias.
Por favor, preciso de uma ajuda! Olá, preciso de uma opinião.
Meu contrato de aluguél direto com o proprietário vai vencer em julho/24, foi um contrato de 1 ano sem registro em cartório.
O PROPRIETÁRIO mandou mensagem dizendo que vai colocar a casa em imobiliária, para vender a casa, que o corretor irá colocar placa no portão, disse para ficarmos despreocupados, que vai vender a casa só depois que vencer o nosso contrato. Mas eu preciso continuar nesta casa até dezembro pois meu filho está estudando em uma Escola próxima e quer terminar o nono ano na mesma escola, pois já mudamos várias vezes.
Eu acredito que por lei vou poder ficar até dezembro, pois por lei, contrato de 12 meses não e válido é sim o contrato de 30 meses.
Alguém pode me auxiliar com isso.
Muito obrigada!!!
Queria ser tMbem.issos.
Em regra somente se a casa for vendida que o novo comprador/locador poderá pedir a desocupação e lhe dar 90 dias. Fora isso somente se cumprir um dos requisitos do artigo 47 da Lei 8.245/91.
Aluguei um imovel por 12 meses e ao entrar paguei cauçao 1300 e antecipei um aluguel de 1300 ( achei errado). No fim do ano passado venceu. Ela nao teria que devolver meu cauçao? Continou no imovel e ela nao me falou nada, 3 meses depois veio falar sobre aumento e diz que fara aditivo para contrato de 30 meses. E meu cauçao quando vou receber? Se?eu aceitar esse contrato de 30 meses e acontecer um imprevisto e precisar sair vou ter que pagar uma multa por quebrar o contrato? E se meu contrato inicial era cauçao de 12 meses ela nao deveria ter continuado de 12 meses?Ela deveria ter me comunicado e nao o fez no terminoo apenas 4 meses depois..me ajude dando-me uma informaçao
A caução somente é devolvida quando da desocupação do imóvel pelo locatário, independentemente do prazo.
Agradeço por responder. Fiquei uma pequena dúvida ainda sobre ela ter mudado o contrato sem me comunicar como é possível? Eu nao assinei nada. Mais de toda e qualquer forma obrigada por responder. Gratidão
No meu entendimento, num contrato de 12 meses, o locador pode reaver o imóvel no fim do prazo, afinal é o prazo que está estipulado. Ou seja, o contrato só é prorrogado e, portanto, se torna indeterminado, se ele - o locador - não solicitar a posse do imóvel ao inquilino e deixá-lo permanecer por um prazo superior ao estabelecido no contrato. Não seria isso? Senão não faz sentido nenhum a lei dizer que pode ser estabelecido qualquer prazo entre as partes.
Compreendo, mas não é isso que a Lei nos determina. Ela fala expressamente que contratos inferiores a 30 meses se prorrogam automaticamente e somente pode ser retomado o imóvel nas hipóteses do artigo 47. Confere lá na lei 8.245/91.
@@alexandrefadeladvvc está equivocado. Terminado o prazo de 12 meses se solicitar de volta não precisa ser denúncia cheia.
vai alugar bichão por doze meses que tu vai ver o bucho que tu vai pegar nas costas quem e tu pra passar por cima da lei
@@crispimsouza7870 justamente a lei diz que se passar o prazo e ninguém se manifestar necessita uma denúncia cheia. Se o locador se manifestar antes de acabar o prazo que quer o imóvel acabou o aluguel. Não há o que dizer de denúncia cheia. Além disso a denúncia cheia é bem subjetiva, pode ser para uso próprio ou de parentes ascendentes e descendentes.
E se eu pedir o imóvel pois vou vender?
O locador não tem direito de pedir a desocupação do imóvel pelo motivo de colocar a venda, salvo por mútuo acordo.
E no caso de aluguel comercial ?
Assista o aulão que acabei de subir ontem (15/02).
@@alexandrefadeladv obrigado.
Em 2024 por lei eu não posso aumentar o aluguel?
Depende do índice que colocou no seu contrato, você segue por ele
Olá, professor!
Ótima aula!
Os contratos com prazo de 30 meses ou superiores a esse prazo, o locador somente pode pedir o imóvel ao final da locação por meio da denúncia vazia?
Caso seja estipulado em contrato de 30 meses ou mais, que o locador pode pedir o imóvel antes do fim do prazo, é uma cláusula nula?
Obrigadoooo! Exatamente e essa disposição seria nula! 😉
Tenho 74 anos , moro a 15 anos no mesmo imóvel , o dono quer vender e eu não quero sair pois estou bem adaptado nesta casa , posso permanecer mais 30 meses , pois esse é meu contrato
Tem direito de permanecer durante o prazo do seu contrato e somente se for vendido, quem comprar terá a opção de manter a sua locação ou pedir o imóvel lhe dando 90 dias. É o que nossa lei determina, ok?
O dono deve lhe oferecer a venda primeiramente se não comprar ele pode vender, o comprador será seu novo locador, se ele quiser o imóvel, você terá 90 dias para devoĺvee ao novo dono.
Boa sorte
Você foi curto e grosso nas suas explicações, o meu contrato e de 24 messes e a proprietária quer cancelar e fazer outro, pela que eu entendi não pode.
Não sei se foi uma crítica ou elogio...rs Mas o importante é que vc entendeu bem! O contrato residencial com menos de 30 meses o locador não pode te exigir a desocupação salvo pelos poucos motivos na lei!
@@alexandrefadeladvpelo que entendi se eu colocar contrato de 30 meses. O vencimento, eu posso pedir desocupação a qlq tempo de utilização do imóvel??!!😮