Este 2024 Anul Investitiilor Imobiliare? cu Cristian Istrătescu S08E03
Vložit
- čas přidán 4. 07. 2024
- Cristian Istrătescu antreprenor, Investitor în imobiliare și pe bursă, property manager și fondator a 3 companii de investiții imobiliare inovative pentru piața românească.
Cristian este unul dintre cele mai active persoane din online, implicat în proiecte investiționale de milioane de euro în imobiliare, se ocupă de multe cazuri sociale, oferă consultanță imobiliară și este un tată care vrea să se implice foarte mult în educație copiilor săi.
Alături de Cristian vom dezvbate subiecte precum:
- Cum investim în imobiliare chiar dacă avem salarii mici
- De ce să investim cu credit în imobiliare
- Cum a ajuns la 7 imobiliare în 7 ani
- Perspectivele pieții imobiliare în 2024
- Sunt imobiliarele ieftine sau scumpe în acest moment?
În ultimul timp, Cristian a devenit un prieten al podcastului și ne bucurăm să-l avem aproape de noi în fiecare an și să ne poveastească despre investiții imobiliare și trendurile din acest domeniu care se schimbă de la an la an.
Super CONCURS! #Concurs
Avem 2 cărți de oferit de la editura @ActsipolitonRo-carti-audio pentru 2 asculători care ne răspund prin comentariu la următoarea întrebare plus (BONUS) o ședință de consultață imobiliară pentru unul dintre cei 2 câștigători.
Întrebarea episodului este ”Este anul 2024 un an bun de a investi în imobilaire? Daca da, de ce? Daca nu, de ce?”
Cristi va alege primul câștigător iar noi pe cel de-al doilea.
Concursul este realizat până pe 28 februarie.
Vor fi 2 câștigător:
- Primul câștigător va primi cartea ”Mamutul banilor” scrisă de Brad Klontz, Edward Horwitz & Ted Klontz + BONUS O sedință de consultanță imobiliară oferită de Cristian Istrătescu
- Al doilea câștigător va primi cartea ”Calea simpla spre bogatie. Ghid pentru independenta financiara si o viată libera si bogata” de J L Collins
Anunțăm câștigătorul printr-un reply la comentariul lui.
Acest episod nu s-ar fi putut realiza fără ajutorul partenerilor noștri care ne susțin în anul 2024:
- Broker Oficial al Podcastului: @XTBro - Investește și Tranzacționează cu un broker reglementat și premiat. Detalii oferta 0% comision la acțiuni și ETF-uri clasice aici - geolink.xtb.com/lD55b
- Banca Oficială a podcastului: Raiffeisen Digital Bank - o bancă digitală, disponibilă clienților români 100% digital, oriunde, oricând. Bucură-te de un cont curent cu ZERO costuri, transferuri rapide prin intermediul serviciului național de plăți instant și cumpărături online sigure. La deschiderea contului, primești și un card de debit virtual, absolut gratuit! Descarcă aplicația și vezi cât de simple și accesibile sunt serviciile bancare cu Raiffeisen Digital Bank. - bit.ly/RaiffeisenDigitalBank
- Editura Act și Politon este specializată pe domeniul financiar și e cel mai important producător de cărți audio din România, care ne oferă cărțile pentru concursurile noastre.
- Aplicația investestelabursa.ro/ de unde ne informăm în legătură cu toate companiile care sunt cotate la BVB.
Linkuri utile:
Curs Investiții pentru începători - bit.ly/3yUTEJl
Consiliere Investiții & Educație Financiară - bit.ly/3neid0Y
Podcastul Banii Vorbesc - laurentiumihai.ro/category/ba...
Blogul - laurentiumihai.ro/
Capitole:
0:00 Intro
3:22 Secretul productivității lui Cristian
5:11 Evoluția imobiliarelor din ultimii 2-3 ani
8:57 Importanța avansului mic în imobiliare
10:54 Creșteri în imobiliare în viitorul apropiat?
12:16 Analiza factorilor pentru o investiție imobiliară
24:16 Randamentul optim pentru investițiile imobiliare
26:05 Investiții în imobiliare cu salariu de 5.000 lei pe lună
31:51 Bănci pro și contra investiții în imobiliare
34:54 Cum ajungi la 7 imobile în 7 ani?
37:06 Primul imobil al lui Cristian
38:36 Claritatea în luarea deciziilor pentru investiții
42:01 Analiza unui ansamblu imobiliar, ca individ
47:34 Cum face HUBIX analiza imobilelor pentru investiții
51:01 Tipurile de imobile preferate de Cristian
52:21 Orașele în care HUBIX are imobile
53:34 Cifrele asociate HUBIX
55:08 Apartamente vechi vs noi
58:21 Închiriere pe termen lung sau regim hotelier?
1:00:08 Viitorul HUBIX
1:02:28 Alți acționari în HUBIX?
1:05:38 Costul imobiliarelor, raportat la valoare
1:09:00 A patra companie imobiliară?
1:12:05 Giveaway-ul episodului
Felicitari, invitat de nota 10.
Multumim!
Este extraordinar invitatul.🎉❤
Multumim!
Salut! Vă urmăresc de fiecare dată și mă bucur ca putem primi informații utile.
Consider ca cine are cash poate găsi oportunități foarte bune și în acest an, în schimb cei care se bazează pe împrumuturi nu cred ca fac o afacere foarte bună. Aștept următorul episod!
@@UzzyMan23 astia doi sunt săraci nu sunt evidenti pentru imobiliare
Eu consider ca orice an este bun, depinde doar de nivelul nostru de cunoștințe, cum scanam oportunitățile, și actionam
Da, consider ca 2024 este un an bun pentru a face investitii imobiliare!
Consider ca ratele dobanzii au atins un plafon, de unde cele mai mari sanse sun sa scada. Astfel o investitie imobiliara realizata cu credit, urmata de o refinantare a acestui credit atunci cand ratele donazii scad, poate aduce un randament frumos pe viitor.
Consider ca investitia in imobilire trebuie facuta personalizat, in functie de contextul fiecarei persoane, dar mereu cu bataie lunga aduce mai multe beneficii decat riscuri. Mai ales daca ne referim la orase precum Bucuresti (cu risc seismic) un criteriu important trebuie sa fie anul realizarii constructiei. De asemenea, consider ca acest context ar trebui sa cuprinda si posibilitatile si perspectivele financiare ale fiecarei persoane.
Eu, spre exemplu, fiind o persoana care isi slefuieste apetitul la risc, am o strategie care imi spune ca valoarea creditelor avute este apropiata de valoarea altor active financiare detinute, respectiv cele pe bursa.
Bineinteles ca este. De ce nu ar fi? Pretutile imobiliarelor mereu cresc, cu exceptiile de recesiunilor serioase (2008).
Sa asteptam sa se intample o recesiune? Sa tinem banii in banca sa-i mature inflatia? Sa castigam procente infime in titluri de stat? Da, ar mai fi bursa, dar asta intra in alta categorie.
Deci da, 2024 este un an bun de investit in imobiliare.
Succes!
Salutare! Felicitari, esti castigator al premiului oferit in acest episod. Ai castigat o carte din partea editurii Act si Politon dar și a unei sedinte de consultanta oferita de invitatul nostru Cristian Istratescu . Te vom ruga sa ne trimiti pe contact@laurentiumihai.ro toate detaliile de livrare si te vom pune in legatura si cu Cristi pentru sedinta. Multumim!
Cati crezi ca au bani in banca , sau au avut , nu crezi ca majoritatea sunt pe rate ?
@@scripcariumarius cei care au bani sa investeasca, investesc. Cei care nu au, nu investesc. Podcastul era despre investitii, pentru cei care pot face asta. Sa stii ca si investitiile in imobiliare se pot face tot prin credit, nu neaparat cu bani cash. O seara buna!
Daca gasesti o proprietate cu un randament peste 8-9% si potential de crestere, mereu este buna pentru achizitie, nu doar in 2024.
Atat timp cat un m2 se poate procura cu 1.2 salariu mediu, pretul va creste.
Salut!
Anul 2024 este un an bun pentru investiții, dacă ai o strategie corecta și știi ce vrei sa faci.
Deocamdată în România cam oricine se încadrează la un credit sa cumpere un imobil. Când v-om ajunge sa nu ne mai permitem, atunci va fii târziu. Pana atunci, important e sa intri cât mai repede.
Da merita sa investesti in imobiliare. Pe termen lung o sa tot creasca..
Super util! Minunat pentru cei care vor sa investească în imobiliare!
Tot la 29 de ani am făcut și eu prima investiție imobiliara. De fapt am luat 3 apartamente într-un an 😁
Wow ! De ce doar unul, 3 sună mai bine 🚀
Am avut și puțin noroc, pe lângă cash 😅 și fericitul an 2014 când preturile erau f jos
Buun!
Nice
Thanks
Da ,au crescut preturile in Bv f.mult. in ultimii ani la vanzare dar mai ales la chirii .
Salut! Consider ca este un an bun, dar cu cateva variabile de luat in calcul. Eu as merge pe varianta REIT. Succes!
Bvo in primul rand pt initiativa cu premii pt comenturi constructive 😂. Surprinzator si asteptat oarecum, comenturile au venit (in marea majoritate) de la o alta clasa de oameni. Constructive si realiste..., bvo
Mulțumim frumos. Așa este, dăm premiile celor care argumentează și vin cu informații bune. Nu este random.org ☺️
Orice an e bun, daca iti faci calculul corect cum a zis Cristian. Anul acesta si probabil si la inceputul anului viitor accesibilitatea inca este la cote foarte mici, dar dobanzile inca nu au inceput sa scada accelerat. Eu consider ca daca studiezi piata si faci calculele corect poti face achizitii bune in perioada urmatoare, de care cu siguranta vei fi mandru peste 3-5 ani. Cum zicea cineva, cel mai bun moment de intrare era ieri, al doilea cel mai bun este astazi si al treilea cel mai bun moment este maine :). Multumim pentru videoul cu foarte multe informatii pentru care alti oameni ar plati, iar voi ni le oferti gratis. Spor la investitii!
Da merita sa investesti in imobiliare deoarece vor mai creste preturile anul acesta , s-a acumulat mult cash in anii trecuti toti sperand la scaderea preturilor si acum vor sa investeasca in imobiliare . Dobânzile vor scădea anul acesta favorizând creditele pt cumparare .
Piețele imobiliare sunt în declin în Europa și USA , în China falimentul Evergrande a dus la o prăbușire a pieței imobiliare, In România dezvoltatorii imobiliari au mari probleme devenind ne-bancabili și se împrumută pe BVB cu obligațiuni în euro de 9-10%. In scurt timp vom intra și noi în recesiune după Germania și Anglia si nu cred ca se va produce o scădere a dobânzilor prea curând.Nu cred ca momentul este oportun pentru intrarea pe piața imobiliara și vorbesc din perspectiva unui proprietar de 5 apartamente care produc cash flow.
Doamne ajuta sa iasa ca tine desi sunt sanse sub 1%; asta cu 9-10% este doar o strategie SMART sa iei bani ieftini cand ai inflatie mare, eu am imprumutat anul trecut jumatate de milion pe persoana fizica cu 10-12% dobanda ca ghici ce, se pot face 20% din inflatie cumulat cu putine cunostinte; faci 10% cu banii altora 😮, da stiu, socant
In 2..3ani maxim o să simțim Evergrande și l noi..de aceea ochii mari
Cand ati inceput sa achizitionati si cand v ati oprit?
Va rog mai multe detalii?
Domnii ăștia din imobiliare, ar trebui sa pună mana sa muncească.
Sa fac ceva cu adevărat, nu specula cum probabil face și domnul de fata.
Munca nu a omorât pe nimeni
La munca, speculanților!
Ca veteran in domeniu de 30 de Ani , spun ca inca nu e momentul. Eu am explodat in 2010 cand am cumparat multe, la jumatate de pret fata de 2008.🎉
Super. 121 30 min 13 25 mart ?
Preferabil București
Da,in 2024 este bine sa investesti in imobiliare daca iti faci "calculele" cum trebuie (cum ar zice domnul Cristi). "Calculele" pe care eu mi le-am facut sunt:
Pretul corect raportat la randamentul adus (in functie de tipul investitiei: filp, inchiriere etc). Orientativ, un randament de peste 10% (cum obtine domnul Cristi) ar trebui tintit pt ca in investitiile pe bursa ai cam 10, dar fara prea multa administrare. La randament ne ajuta si leverage-ul ( pt ca ne raportam practic la avans daca luam credit pe diferenta de bani).
Gradul de indatorare potrivit - aici depinde de fiecare investitor (ce profil are: dinamic,conservator etc),insa pentru a maximiza randamentul e nevoie de o suma cat mai mica investita si pe diferenta luat credit.Evident,nu la orice dobanda si in orice conditii,dar trebuie sa tintim o diferenta intre chirie si rata, dar sa ne raportam si la situatia actuala. De exemplu acum ratele de dobanda au atins apogeul,deci in viitor sunt sanse mari sa scada,asa ca,pe termen scurt inca e in regula ca diferenta dintre rata si chirie sa fie neglijabila,dar nu negativa. Pe termen lung lucrurile se vor inclina in favoarea noastra prin refinantari, cresterea chiriei,inflatie,apreciere etc)
Dezvoltatorul potrivit (daca e bloc nou) - aici trebuie facute verificari de bun simt : date financiare ale companiei, persoane implicate in proiect, eventuale litigii cu institutiile sau alte entitati, cautate recenzii ale oamenilor care au mai cumparat in alte proiecte facute de acelasi dezvoltator daca acesta a mai construit etc.. Interesant e sa incerci negocierea unui discount pentru avansul in stare de proiect,dar trebuie analizat mai intai dezvoltatorul inainte de a 'sari' cu banii =)))
Locatia este probabil cel mai important criteriu. Locatia va da calitatea chiriasilor, beneficiile zonei si potentialul de apreciere. Etajul, pozitionarea, facilitatile ( mijloace de transport, institutii, comunitate etc),amenajarea, compartimentarea etc dau valoarea si potential de apreciere al proprietatii direct proportional cu beneficiile. Pentru alegerea locatiei conteaza si plaja de clienti catre care te adresezi, veniturile acestora, planul pentru generarea cash-flow-ului etc.
Indicatori : indice de accesibilitate pe zona ( nr salarii medii dintr-o zona cu care poti cumpara un mp dintr-un apartament), rata de imigrare si emigrare (urmarim ca pe termen lung sa creasca nr de potentiali clienti), rata natalitatii, varsta medie a populatiei ( pentru profilul clientilor), salariul mediu pentru zona respectiva ( ca sa vezi cam cat ar putea plati pentur serviciile pe care le oferi), nr de locuitori si trendul ( cati potentiali clienti ai) etc.
Avantajele investitiilor in imobiliare daca se respecta conditiile de mai sus:
Venit (aproape) constant, aprecierea imobilului (data de inflatie, numarul de potentiali cumparatori in crestere care vor inclina balanta in favoarea cererii, faptul ca in anumite zone nu se mai poate construi este un alt factor de apreciere al proprietatii). Un alt avantaj care nu prea e discutat e faptul ca tu cu o suma mica (Ex pentru apartament de 100k : 15% avans = 15k euro si 85k euro credit) poti gestiona un asset in valoare de 100k. Pe bursa nu prea ai cum asa ceva cu riscuri atat de mici ( ai si pe bursa acolo leverage,dar e foarte foarte riscant- don't do it)
Aici m-am referit strict la investitia in apartamente care sa iti produca cash-flow, nu achizitionarea locuintei proprii. Acolo tu esti propriul client si trebuie sa iti alegi ce ai nevoie,dar tot nu strica sa bifezi cat mai multe criterii de aici,in functie de profilul tau.
CONCLUZIA: ORICAND ESTE BINA SA INVESTESTI in imobiliare (si nu numai) daca iti faci foarte bine temele(sa ai cunostintele necesare, sa stii sa iti gestionezi emotiile si pana in ce punct),ACTIONEZI rapid daca ti se iveste o oportunitate si ai bifat toate criteriile relevante pentru tine.
Da este anul 2024 un an bun de investiții în imobiliare chiar dacă sunt dobânzile mari, sunt și bănci care dau credite cu dobânzi bune iar o investiție imobiliară se face de regulă pe termen lung și cum spune și Cristi, cu niște calcule bine făcute nu ai cum să ieși în minus😊
@@strugariugeorge8564 copile cate imobile ai..??
Cristi e președinte de bloc pe salariu..e fix un sarac..mare sarac ..
E un jucător de doi lei pe domeniul imobiliar
Este un an bun. Cel putin in SUA s-au tiparit si se tiparesc si cel mai probabil se vor tiparii si mai multi bani => inflatie. Cam orice ai cumpara ar trb sa se aprecieze.
Cred ca este! Desi dobanzile sunt sus e loc de crestere (investitie inseamna anyway termen lung) si acum cand nu se ingramadeste lumea si cererea e mai mica, sunt mai multe optiuni de alegere (punct cardinal, orice altceva te intereseaza la apartament) plus loc de negociere (ceea ce nu se va mai putea curand). Iar daca vrem diversificare nu prea avem incotro si ne trebuie imobiliare in portofoliu… sper sa prind sesiunea 1:1 cu Cristi! Si multumesc pentru transparenta si sinceritate si rabdare in explicatii!!
Oricare an e bun🙏💪curaj si intrați in hora ca nu veți regreta 🤝eu datorita lui Cristi am intrat si nu imi pare rau 😉
Orice an este bun pentru investit in imobiliare, deoarece alaturi de bursa sunt singurele investitii care au trecut testul timpului si se apreciaza odata cu inflatia, doar ca trebuie tinut cont de anumiti factori inainte de a face o achizie si sa nu facem anumite greseli cum a dat Cristi exemplu sa platim un avans de 100% pt un mic discount sau multe altele. Important este sa incepem sa investim cat mai de tineri.
Cei mai buni ani pentru investitii imobiliare au fost cei trecuti., iar cel mai bun azi e evident cel curent. O sa fie interesant cand o sa scada dobanzile si lumea da drumul la cumparaturi (de fapt deja au facut asta).
Daca se face o analiza corecta ( locatie, raport calitate/pret) si gasesti oportunitati- cu siguranta, da! In primul rand e important sa ne educam financiar, sa economisim, sa fim disciplinati si abia dupa aceea sa investim ( iar gradul de indatorare sa nu fie prea mare).
Salut! Dar despre piata chiriilor/chiriasilor ce credeti? Vedeti un declin/crestere pentru cererea de chirii?
Momentan chiriile sunt în creștere.. asta din mai multe motive: puține apartamente vândute prin credit, proiecte construite mai puține în ultima perioadă, inflația, etc. cred ca vor mai fi creșteri la chirii până când se vor debloca dobânzile cel puțin. Dacă prețurile apartamentelor vor creștere, chiriile vor fi nevoite să crească și ele.
Anul 2024 este un an bun. Mai bun a fost 2023, sau 2022,2021,2020.
Orice an e bun de investit in imobiliare, dar depinde unde si cum.
Avand in vedere ca am fi pe la jumatatea ciclului de explozie, as cumpara "cu doua maini" 😂
As cumpara prin Hubix, prin HUG si prin tot ce prind. Doar bani sa fie ca in rest le gasim noi locul caldut unde sa se imperecheze si sa faca pui ❤
Multe date si statistici vin si sustin ca piata imobiliara e subevaluata in marile orase si asteapta sa explodeze.
Mai scad dobanzile, mai vine vara, mai creste BTC, mai produc "IT-istele" si sa vezi acolo cerere. Si daca nu se acopera cererea, ne batem pe ce e disponibil.
Pt cei ce asteapta scaderea preturilor, o sa vina si ea, dar dupa o mare crestere. Cand se duc in 250k cele mai ieftine ap de 2 camere, sa cumpere ei pe scadere la 200k (20%) .
De cumparat am aflat cand se face, dar ce facem cu vanzare ? Cand stim ca trebuie sa mai si vindem ? Greu ne despartim de un imobil.
Poate ma lamureste Cristian in sesiunea individuala sau poate la HUBIX and Friends din luna mai. 😅
Hai Brasov !!! 🎉❤
Bv e un rahat de oraș...dar pulimea se înghesuie, e rost de evaziune și statu nu face nik
Eu pesonal consider ca anul 2024 este un an bun pentru investiții imobiliare, deoarece, deși preturile sunt mari, dobinzile nu au scazut foarte mult, motiv pentru care multi doritori nu-si permit inca un credit imobiliar sau poate nu au curajul sa inceapa un credit acum. Daca anul viitor Banca Nationala va da semnalul unei scăderi a dobânzilor, care se va vedea si în piața atunci vor vi mai multi cei care vor contracta un credit imobiliar si atunci datorită creștetii cererii de locuinte preturile vor incepe sa creasca. Deci concluzia, ori faci acum la cretit la dobândă mai mare si refinantezi apoi ori cumperi anul viitor mai scump.Iata de ce esti in cistig in 2024 , daca iei credit.
NU! Toți au speranță că se deblocă piata pentru că se vor reduce dobânzile. Ha ha! Nu exista niciun semn din partea BNR că vor scădea! Vă uitați la lichiditatea populației că este mare, dar din cauza că imobiliarele nu mai sunt de câțiva ani buni o opțiune de investiție, iar cei care vor sa investească în imobiliare o vor face pe credit când se poate, și când va merita!
Pentru mine, I stick to the plan. S&P500, randament 10% mediu dovedit long term.
Veți vedea adevărata față a economiei României după alegeri.
ȘI MAI USOR CU BOTII ĂȘTIA OPTIMIȘTI IN IMOBILIARE!
Eu sunt de parere ca inca nu este anul imobiliarelor, cel putin nu la nivel micro. Dobanzile sunt inca la un nivel inalt, lucru care stopeaza putin avantul romanilor in a cumpara proprietati. Timpul va demonstra. Succes pe mai departe tie si lui Cristian. Va urmaresc de fiecare data cu placere.
Dobânzi la nivel înalt, rata de accesibilitate f.buna-mare, prețuri mici.
Dobânzi mici, grad de accesibilitate mic, preț mare
Personal, consider că în anul 2024, perspectivele pentru investițiile imobiliare sunt foarte promițătoare! O cerere în creștere și perspective economice privind scăderea dobânzilor la credite și a inflației fac ca acest an să fie ideal pentru explorarea oportunităților în domeniul imobiliar. Trendurile recente arată o creștere a cererii pentru proprietăți rezidențiale, alimentată de schimbările din stilul de viață și de preferințele consumatorilor. Acestea creează un climat favorabil pentru investiții imobiliare, oferind oportunități de finanțare mai accesibile și protejând valoarea activelor în timp. Cu piața în mișcare și potențialul pentru creștere și profit, apreciez că anul 2024 este momentul perfect pentru a intra în joc și a obține beneficii substanțiale în lumea imobiliară.
eu NU inteleg de ce fuge lumea de ultimul etaj?!
este CEL MAI BUN etaj! mai ales intr-o cladire noua!
Cred ca lumea fuge de ultimul etaj la clădiri vechi. La cele noi sunt căutate pentru ca în majoritatea cazurilor sunt penthouse-uri.
@@BaniiVorbescalta prostie!!! Fug de cele vechi...dar cele noi au cartonul asfaltat de pe terasa în foita de aur?
Da, preturile vor creste cel mai probabil ca urmare a disponibilitatii crescute de lichiditate (determinate de scaderea dobanzilor) si a cererii venite din partea oamenilor care se asteptau sa scada preturile
Salutare! Felicitari, esti castigator al premiului oferit in acest episod. Ai castigat o carte din partea editurii Act si Politon. Te vom ruga sa ne trimiti pe contact@laurentiumihai.ro toate detaliile de livrare. Multumim!
Din punctul meu de vedere nu cred ca anul acesta este un an bun pentru investitii imobiliare, dar daca spre sfarsitul anului, inceputul anului viitor vor incepe sa scada mai mult dobanzile la credite, cu siguranta 2025 va fi un an favorabil investitiilor imobiliare.
Tocmai, acum cumperi in faza de proiect, ca sa incasezi in 2 ani cand piata e pe val darorita dobanzilor mici.
Nu inteleg cum poti fi pe profit avand un adaos de 50-100 eur peste rata pentru chirie, cand ai de platit impozit 8% si CASS catre ANAF. Oare imi scapa mie ceva? Se trece pe SRL si se deduc complet cheltuielile?
Când vine vorba de încheieri long term cu achiziție prin credit, cam acolo este profitul doar din chirie. Însă să nu uităm de profitul avut pe creșterea prețului imobilului care poate fi mare. Achiziția prin SRL este un plus ca sunt deductibile cheltuielile. Cristi spune de 100 euro net (după impozit) profit, așa ar trebui calculată și prețul chiriei.
Nu trebuie luat la periferie dar a luat in Prelungirea Ghencea......
Orice este bun la pretul corect. Am luat in Ghencea la executare, pret de 50.000€ + TVA 2 camere cu parcare subterana inclusa si boxa de 10mp. Apartamentul are 75mp utili.
Pariu cu tine pe 1 lada de bere ca peste 5 ani o sa am randament de aproximativ 200% la banii investiti? Tu doar pune pariu cu ce vrei, eu il tin.
@@cristianistratescu200% înseamnă să fie 150 mii euro cotetzul ala la ieșire din B....acu în aviatiei e 150 mii 3 camere 74 mp...dacă la tine va fi 150 de mii....asta în aviatiei tre sa fie 400 de mii...IMPOSIBIL
@@satuldeprosti nu ai inteles deloc efectul de leverage. Profitul se raporteaza la SUMA INVESTITA! Daca ai dat 20k avans la un apartament ce costa 100k si pretul creste la 120k, profitul tau este de 100%
@@cristianistratescu ești prost?
Multumim pentru informatiile utile! Personal cred ca 2024 va fi un an bun pentru orice tip de investitie, cu atat mai mult cele imobiliare, atata timp cat faci mult research si calculezi bine posibilele randamente. Nu cred ca vor exista scaderi consistente pe piata imobiliara din Romania, avand in vedere ca Romania este in plina dezvoltare economica si indicele de accesibilitate este atat de jos. Eu sunt plecat din Romania de 7 ani jumatate si anul acesta mi-am propus sa cumpar cel putin o proprietate in Romania, pentru ca observ cat de bine se dezvolta Romania si cred ca preturile imobiliarelor vor merge doar in sus in urmatorii ani.
Anul imobiliarelor este in fiecare an...daca faci o analiza corecta si gasesti oportunitati atunci faci pasul in functie de asteptari.asa cum actiunile au cresteri si descresteri asa si imobiliarele
Sunt și eu un investitor imobiliar.
Am avut idea de a investi și în România dar am o neîncredere foarte mare referitor la chirii deoarece am o întrebare, Sunt în această țară și oameni în care poți să ai încredere că o să achite chiria? 99% dintre români sunt doar șmecheri care dacă nu-ți dă țeapă el nu se poate numi român și atunci?
Exact la asta m-am gândit şi eu.Dacă nu eşti în țară ca proprietar,ai mari şanse să primeşti țeapă de la chiriaşi.Eu aştept să ies la pensie(3ani)şi apoi voi investi în România
Dezvoltatorii mari iti pun in antecontract conditii de genul "riscul inflatiei". A.i. daca inflatia depaseste un anumit prag, ei vor mari pretul final. Si nu neaparat cu valoarea inflatiei. S-ar putea chiar si mai mult.
Asa ca nu prea poti sa "securizezi" pretul asa cum zicea invitatul.
Păi acum depinde și ce semnezi și dacă ești sau nu de acord cu treaba asta. Dacă nu ești, le spui să scoată acea condiție iar dacă nu va fi scoasă cauți alt dezvoltator și alt proiect..
@@BaniiVorbesc
Da, asta ar fi varianta.
Doar ca dezvoltatorii seriosi, cu proiecte bune, in locatii bune, cu situatie financiara solida si avocati buni, in principiu cei despre care vorbea Cristian, nu sunt "prosti" si nici disperati sa vanda in orice conditii.
Si nu vor risca ei "margin"-ul pentru clienti.
Ceea ce a zis Cristian poate ca a mers pana acum vreo 2 ani, cand inflatia era cat de cat stabila. Si margin-ul era "safe"
Cand inflatia a luat-o razna, si-au schimbat si dezvoltatorii "practicile".
Nu mai zic ca dezv. mari, solizi financiari, nu sunt fortati sa vanda. Si pot pastra apartamentele pentru ei si sa le dea in chirie. Si sa le vanda eventual (doar daca) cand profitul le convine.
Si aunci tie, ca client mic/obisnuit, iti ramane
1.sa accepti conditiile dezvoltatorului si sa speri ca nu se vor activa conditiile din antecontract
2.sa cauti un dezv. mai mic, mai "disperat" sa vanda, care sa accepte si conditiile tale. Dar acei dezvoltatori de obicei sunt cu risc, proiectele nu sunt fantastice, zonele nu sunt asa bune, etc
Si risti sa investesti in ceva care nu o sa iti aduca randamentul pe care te bazezi la inceput cand faci analiza.
Asa ca, investitiile in imobiliare, in ultimii ani, pentru persoane fizice, individuale, cele la care se facea referire in 80% din podcast, au devenit destul de riscante si cam "la ghici".
Nu mai suntem la inceputul cresterii imobiliare (2014-2017) ca sa poti face jongleriile de care spunea Cristian in video. Suntem pe final de ciclu si e mult mai greu. Trebuie sa fim mult mai atenti. Riscul e mult mai mare.
cam greu cu 15% avans si apoi cand e receptia nu stiu, la 2 ani sa dam restul de 85%. Constructorul cere de obicei bani treptat, in functie de evolutia imobilului. Exemplu: 10% acum , 30% peste un an , 40% in al doilea an si 20% la CF uri
Păi depinde cred de ce contract și ofertă primești. Depinde de constructor, dar dacă mergi pe varianta de credit, procesul așa este: avans 15% si restul prin credit.
Eu nu inteleg ce calcule fac acesti investitori imobiliari atunci cand cumpara o proprietate pe credit in scopul inchirierii. Daca faci credit de 100k EUR pe 30 de ani ca sa iei un ap 2 camere, cu avans de 15%, si dobanda fixa 5 ani, dupa care variabila, ai rata lunara 2500 lei in primii 5 ani, apoi din anul 6 rata creste la 3000 lei. Acest apartament trebuie si mobilat si utilat. Si il inchiriezi cu 500 EUR brut, adica 2500 lei, adica fix rata din primii 5 ani (asta daca nu declari contractul la fisc). Dar mai sunt si alte cheltuieli. Din ce vad eu, singurul mod in care poti sa faci bani e sa mizezi pe o apreciere substantiala a imobilului sau a chiriei. Poate sa imi spuna cineva unde gresesc in logica mea?
Iti scapa multe detalii, of. Mai asculta podcasturi cu mine si o sa te edifici
la 100 k imprumut, dai inapooi la banca vreo 250k :)) adica va trebui sa l inchiriezi pt vreo 40 de ani ca sa scoti valoarea apart. dar dupa aia ramai cu el si treci pe profit :)))
La ce banca se ia in calcul veniturile din chirii 70% ?
Gradul de indatorare se calculeaza raportand rata la venitul net !
Exemplu:
Venit salarial net 5.000 lei , credit ipotecar cu rata de 2000 lei(gradul maxim de indatorare 40%).
Închiriezi apartamentul, ai nevoie de acordul băncii (!!!) cu 400 €, aprox 2.000 lei.
Pentru un alt imobil achiziționat prin credit ipotecar, venitul luat în calcul este salariul(5.000 lei)+ 50%x venitul net din chirie(2.000 lei-taxe~1.700 lei), deci venit luat în calcul-6700 lei , gradul max de indat(40%) rezulta o rata maxima de 2680 lei.
Ce credit ipotecar ai putea sa obții cu o rata de 680 lei (2680 lei-2000 lei)????
Salutare !
Detalii specifice despre imobiliare prin credit o să te rog să iei legătura cu Cristian. Îl găsești pe Facebook sau Instagram și sunt sigur ca te va ajuta să găsești varianta cea mai bună.
@@BaniiVorbesc având în vedere faptul ca informațiile sunt prezentate in acest podcast, pentru o corecta informare ar trebui un răspuns la comentariul făcut aici.
Din păcate sunt aspecte care nu au aplicabilitate sau nu sunt corecte.
Cum faci credite in cascada?
Trebuie sa ai bani de avans penteu fiecare imobil...
Cu siguranță ai nevoie de avans la fiecare. Fără avans nu merge, de aceea este nevoie de multă muncă pentru a face în cascadă și de un risc mai ridicat pe care să ți-l asumi.
Se poate pune garanție și un alt imobil, și se obține un credit fără avans
Este foarte bună părerea mea! Pentru că încă preturile sunt corecte și cred că o să mai crească mai ales dacă intrăm în schengen.
Unde poate fi găsit Cristian Istrătescu ?
Pe toate rețelele de socializare îl puteți găsi.
Da, consider ca 2024 este un an bun pentru investii imobiliare pentru ca dobanda de referinta va scadea, drept urmare creditele vor fi mai accesibile. Inflatia scazand, dobanda de referinta scazand si ea, asta va genera o rotire a capitalului din zona de titluri de stat in piata imobiliara. Asadar, in timp, va scaderea indicele de accesibilitate in imobiliare, astfel ca va fi utila o securizare a preturilor de acum.
Salutare tuturor, părerea mea că cea mai bună perioadă de a investi în imobiliare a fost "ieri". Deci desigur 2024 este un an perfect pentru investiții în imobiliare deoarece suntem în perioada de platou pe dobânzi și apropierea tăierii dobânzilor pe credite care va duce la o cerere imensă pe cumpărare ( supply shock).
P.s. chiar îmi doresc un one to one cu Cristi ❤
Câte apartamente putem lua pe persoană fizică?
Câte? Câte vrem și putem ! ☺️
@@BaniiVorbesc eu știam că mai multe de 5 nu poți pe persoană fizică. Dacă depăștești 5 trebuie să îți faci firmă!😃
La închiriere este o problemă. Dar dacă ai o soție, îi poți da și ei să facă contracte 😅
@@BaniiVorbesc mulțumesc
pacat aca aveti atatea reclame..nici nu poti vedea video..😢
Reclamele sunt de la CZcams.. noi nu avem reclame - doar 20 secunde ☺️
Preturile in imobiliare sunt facute din pix. Nu ma îndoiesc ca nu ati sti cine face asta?
Vreau și eu pixul respectiv 🫴☺️
@@BaniiVorbesc Doar daca nu vreti nu gasiti astfel de persoane care fac pretul "din pix". Nu spuneti ca nu stiti desppre asa ceva.
@@BaniiVorbesc Iar in loc de specula, as recomanda unor astfel de persoane sa mearga la munca. Sa faca ceva util.
Buffer , flip , levarage, no name bank , tips and tricks, one to one, due diligence ; Really ?? WTF !!!🤦♀🤦♀ Nu-i inteleg pe oamenii astia ¿¿¿ De ce se exprima in rongleza ?!! sau pentru cine vorbeste , pentru ronglezi ??? Multa educatie imobiliara am primit de la domnul acesta !!! M -a umplut de informatii !!!
Dezvoltatorul , trebuie sa aiba o garantie a bancii pentru sumele primite de la cumparatorul investitor . Asa este in restul lumii. Nu trebuie sa ma preocup eu ca da promotorul faliment. O chestie f importanta , si nereglementata inteleg, in Romania .😏😏
Sanchi, nici nu este in interesul vostru personal sa creasca piata imobiliara...
Al nostru? Dar noi ce interes avem ? Sunt pe persoană fizică, ce interes să avem într-o piață așa de mare ?
E plin de boti prin comentarii. Cum dracu sa ai 15k views in momentul de fata, si sa ai atatia "intelectuali" care n-au de zis decat lucruri de bine de la anul 2024, care n-arata decat grava recesiune si majorarea scaderii puterii de cumparare. Sfaturi cum sa te indatorezi in ultimul hal la banci si sa te indrepti spre faliment asigurat in cativa ani.
Nu . Pt ca va fi recesiune. Si pt ca e Putin la usa.