Super Video! Toll erklärt Leider gibt unterschiedliche Auffassungen von den Räumen wie diese bei der Grundsteuer in Niedersachsen anzusetzen sind. Das Örtliche Finanzamt ist der auffassung das ein ausgebaute Dachboden immer WoFl ist auch wenn dieser nicht den Anforderungen des § 43 der NBauO für Aufenthaltsräume entspricht. In der offizellen Elster-Hilfe heißt es dazu: Bei reinen Wohngebäuden ist nur die Wohnfläche zu erklären. Die Fläche eines Arbeitszimmers gehört zur Wohnfläche. Entsprechen die Grundflächen von Räumen nicht den Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder zur Nutzung, gehören diese nicht zur Wohnfläche, es sei denn, sie werden tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt. Nicht mehr zu Wohnzwecken genutzte Gebäudeflächen: Werden Gebäudeflächen nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt, wird eine solche Nutzung so lange weiter unterstellt, bis eine Nutzung zu anderen Zwecken erfolgt. Kurzfristige Beherbergung Nicht zu den Wohnzwecken zählt die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen zur kurzfristigen Beherbergung (z. B. Hotels, Ferienwohnungen und Vermietung z.B. über Airbnb u.ä.). Diese Räume sind den Nutzflächen zuzuordnen. Eigentlich basiert die Grundsteuerberechnung auf der WoFlV und dort steht unter (3) 2. : (3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume: 1. Zubehörräume, insbesondere: a) Kellerräume, b) Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, c) Waschküchen, d) Bodenräume, e) Trockenräume, f) Heizungsräume und g) Garagen, 2. Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen, sowie 3. Geschäftsräume. Laut WoFlV deute ich das so, wenn ein ausgebauter Dachboden der kein Auffendhaltsraum nach NBauO ist, die Nutzung darüber enscheidet ob es WoFl ist. Eine nutzung als Abstellraum ist WoFl da dieser kein Auffendhaltraum ist und eine nutzung als Schlafzimmer ist keine WoFl da dieser ein Auffendhaltsraum ist und laut der Elster-Hilfe ist ein Abstellraum und ein Schlafzimmer immer WoFl da die Räume zu Wohnzwecken genutzt werden. 1. Wie sehen Sie das? 2. Wie würden Sie die Nutzung definieren? Wenn ein Raum zur Lagerung von Möbel, Koffer und Kartons genutzt wird? ist es ein Abstellraum oder ein Dachboden? bzw. Wann wird aus einen Dachboden ein Abstellraum?
Super erklärt. So würde ich es auch verstehen. Diese strenge Auslegung führt aber dazu, dass sehr sehr viele Flächen in Häusern dann nicht mehr zur Wohnfläche zählen. Zweiter Rettungsweg im DG? Fehlt fast immer. Eine ausreichende lichte Höhe im Keller? Habe ich noch nirgendwo gesehen.
Vielen Dank tenshinhonk 😊 so sehe ich das auch. Die strenge Auslegung, wie Sie dies nennen, ist allerdings zum Schutz der Menschen bestimmt die dort wohnen. Wenn hinterher etwas schlimmes passiert, weil vorher nicht richtig geplant oder genutzt wurde, dann will es niemand gewesen sein. 🙄
Guten Tag Herr Nessler, Wie sieht es denn aus ,wenn ich eine 3-Zimmer Eigentumswohnung in bayern erworben habe mit dazugehörigen Dachboden. Dieser war im Rohbauzustand (gedämmt und Dampfbremsfolie angebracht) ohne Fenster etc. Ich habe nun 3 Dachfenster(Zwischensparren und in Neigung des Daches)eingebaut mit Genehmigung aller Miteigentümer (in Bayern sind Dachfenster nicht genehmigungspflichtog wurde mir von der Hausverwaltung gesagt. Nun habe ich die Schrägen verkleidet mit Trockenbau und habe meine ausklappbare Bodentreppe durch eine feste Raumspartreppe ersetzt. (Ost nur eine OSb Holzdecke gewesen somit keine statische Veränderung als ich den Durchbruch nach oben erweitert habe. Ich habe keine Baugenehmigung oder Nutzungsänderung beantragt, da auch kein 2 Rettungsweg vorhanden ist. Wenn ich die Wohnung jetzt verkaufen möchte und sie einfach weiterhin als 3 Zimmer Wohnung angebe mit dazugehörigen Dachboden und diesen nicht als Wohnfläche anrechne(habe ja keine Baugenehmigung) ist das alles in legalen Bereich gewesen oder? Den Zugang und eine Verschönerung meines Nutzraums/Lagerraums ist ja meine Sache oder? Oder tritt durch meinen Ausbau und feste Treppeninstallation automatisch eine Nutzungsänderung in Kraft und ich brauche eine Genehmigung sonst handelt es sich um einen Schwarzbau? Vielen Dank im Vorraus.
Sehr geehrter Herr Nessler, vielen Dank für das aufschlussreiche Video. Ich hätte noch zwei spezielle Fragen, vielleicht können Sie mir diese beantworten(Grundsteuer Bayern). Unser Einfamilienhaus ist komplett unterkellert. Dieser Keller teilt sich auf in Heizungs- und Waschraum mit Lichtschacht und einem Bad (Dusche/WC), ebenfalls mit Lichtschacht. Zusätzlich gibt es noch einen Raum mit bodentiefem Fenster und kleiner Terrasse(Erdaushub). Dieser Raum wird ausschließlich als Fitness-/Kraftraum benutzt. Meine Fragen: Ist es richtig, den Raum mit bodentiefem Fenster als Hobbyraum anzugeben und mit 50 % der Fläche zu berechnen? In welchem Umfang wird das Bad im Keller zur Wohnfläche gezählt? Vielen Dank
Hallo Prick, vielen Dank für Ihre positive Rückmeldung 😊 Zu Ihrer Frage: Das kommt jetzt wieder auf die Höhe des Raumes an und die bauaufsichtliche Zulässigkeit des Raumes an. Schauen Sie doch mal in den FAQ der Finanzbehörde Bayern nach: www.grundsteuer.bayern.de/ dort unter dem Absatz "Fragen und Antworten zum Ausfüllen Ihrer Grundsteuererklärung (FAQ)" den Punkt "Was zählt alles zur Wohnfläche und was nicht?" aufklappen. Der Raum könnte ihrer Beschreibung nach den Anforderungen des Bauordnungsrechts von Bayern genügen. Hessen, zum Beispiel, hätte gerne auch Bäder im Keller zur Wohnfläche angerechnet. 50 % werden übrigens für Flächen von Räumen angesetzt, die zwischen 1 m und 2 m hoch sind. Ich hoffe das hilft Ihnen erstmal.
Hallo Nessler, sämtliche Räume in einem zu Wohnzwecken genutzten Wohnhaus (Bj. vor 1800) sind niedriger als die in der SächsBO geforderten 2,40 m für Aufenthaltsräume. Die Räume im Erdgeschoss haben eine lichte Raumhöhe von 2,10 m. Die Räume im Obergeschoss haben ein lichte Raumhöhe zwischen 1,86 m und 2,00 m. Diese Räume haben keine Dachschrägen. 1. Liegt jetzt ein zu Wohnzwecken genutztes Gebäude mit einer Wohnfläche von 0 m² vor (§ 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV i. V. m. § 47 SächsBO)? Handelt es sich nach dem Baurecht überhaupt noch um ein Einfamilienhaus/Wohngebäude? 2. Was passiert, wenn zwar die lichte Raumhöhe von 2,40 m gegeben ist, sich aber die Toilette außerhalb des Gebäudes in einem separaten Nebengebäude befindet? Liegt dann mangels Innentoiletten keine Wohnung vor und somit keine Wohnfläche nach der WoFlV? Wie ist dieses Gebäude dann einzuordnen?
Hallo Heike S. sofern das Wohnhaus nicht umgebaut oder umgenutzt wurde, dann muss es erstmal die Anforderungen des Baurechts aus dem Baujahr einhalten - somit vor dem Jahre 1800. Ich bin mir nicht ganz sicher, aber ich wage mich mal aus dem Fenster zu lehnen und zu behaupten, dass es um 1800 keine Angaben zur Raumhöhe in Ihrer Region gab 😄. Annahme: Das Gebäude wird zu Wohnzwecken genutzt und erfüllt die baurechtlichen Anforderungen aus dem Baujahr und wurde seither weder umgebaut noch umgenutzt. Dann ist es erstmal ein Wohnhaus mit Aufenthaltsräumen (unbeschadet was die Sächsische Bauordnung heute sagt - mit Ausnahme von Rauchwarnmeldern: diese sind bis zum 31.12.2023 nachzurüsten). Die Wohnflächenverordnung sieht vor, dass Flächen von Räumen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern voll anzurechnen sind; und Flächen von Räumen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern nur zur Hälfte anzurechnen sind, unabhängig ob dies Dachschrägen sind oder nicht. Dies wenden Sie bitte so an, weil die Wohnflächenverordnung keine Unterscheidung nach dem Baujahr macht, sondern nur nach der vorhandenen lichten Höhe. Ob es sich aus baurechtlicher Sicht noch um ein Einfamilienhaus/Wohngebäude handelt, müssen Sie bitte mit Ihrer zuständigen Bauaufsichtsbehörde klären. Auch Ihr Punkt zwei ist eine baurechtliche Frage, die ich so nicht ohne weiteres beantworten kann. Bitte klären Sie auch dies mit Ihrem Bauamt. Die Wohnflächenverordnung macht keine Unterscheidung ob sich die Toilette außerhalb der Wohnung befindet oder nicht. Im Gegenteil - sie schreibt: „Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören.“
Guten Abend, ich habe soeben Ihr Video zur Grundsteuer gesehen und möchte gerne eine Unklarheit die mir gekommen ist erfragen. Es ist also "eigentlich" die Wohnfläche nur in der Grundsteuer anzurechnen, wenn die Anforderungen der Bauverordnung erfüllt werden. Dem Finanzamt ist jedoch, auch wenn ein Raum nach der Bauverordnung herausfallen würde, dies egal und wir müssen die Flächen trotzdem angeben? So konnte ich jedenfalls Ihre Antwort verstehen die sie den anderen Usern verfasst hatten.
Das ist vom Bundesland abhängig, Herr Schmidt. Es ist fast überall 1/8 der Grundfläche als Rohbaumaß der Fenster vorgeschrieben, mit Ausnahme von BW und RP (1/10) und NI (ausreichend groß)
Das ist richtig Herr Grimm 😃 (für die Mitleser: hier ist das lichte Öffnungsmaß gemeint - 90 x 120 cm - welches allerdings je nach Bundesland variiert)
Wir haben eine ehemalige Gaststätte, diese wird jedoch weder bewohnt und nur als Abstellfläche benutzt. Was ist das denn nun? Bisher galt dies als Gewerbefläche. Aber als solche wurde diese nie genutzt. Was raten Sie mir?
Das ist eine steuerliche Frage, Texaco, die ich leider nicht beantworten kann. Bitte wenden Sie sich hierzu an Ihren Steuerberater, oder Ihr zuständiges Finanzamt 😌 Des Weiteren ist mir der baurechtlichen Zustand der ehemaligen Gaststätte nicht bekannt (welche Nutzung ist genehmigt). Ich würde hier erstmal ansetzen und die zulässige / gewünschte Nutzung klären und entsprechend angeben (gewerblich / wohnen). Nur weil Räumlichkeiten leer stehen / nicht genutzt werden, entbindet Sie das meinem Verständnis nicht davon die Flächen anzugeben. Nachträgliche Veränderungen / Erweiterungen / Anbauten sind meinem Kenntnisstand der Finanzbehörde ebenso mitzuteilen … wie gesagt: lassen Sie sich hierzu bitte entsprechend beraten.
Super Video, sehr anschaulich erklärt. Eine Frage zur Wohnflächenberechnung im Dachgeschoss bleibt für mich noch unklar: im Video heißt es sinngemäß, dass ein ausgebautes Dachgeschoss nur dann (für die neue Grundsteuer) als Wohnfläche zu zählen ist, wenn es auch bauordnugsrechtlich für Wohnzwecke genehmigt wurde (also auch zB. über einen zweiten Rettungsweg verfügt). Habe ich das so richtig verstanden?
Ja und nein, Herr Werle. Die Finanzämter stehen gerne mal auf dem Standpunkt, dass auch ein nicht genehmigtes, aber zu Wohnzwecken genutztes, Dachgeschoss anzusetzen ist. Da sich die Finanzbehörden auf die Wohnflächenverordnung beziehen ist dort die Regelung mehr als deutlich. Es wird hier unterschieden zwischen der zulässig rechtlichen Nutzung, der tatsächlichen Nutzung und der Anrechnung zu Steuerzwecken. Eine pauschale Antwort hierauf gibt es hierauf leider nicht.
@@ImmoWertNessler Dann habe ich mal eine Frage dazu, die nur indirekt dazu gehört Ich habe gerade eine Mietwohnung in Niedersachsen im Auge, da zählt der ausgebaute Dachboden als 4. Raum/Schlafzimmer, dürfte gefühlt auch von der angegebenen Grundfläche dazugezählt worden sein. Zugang ist eine Treppe aus dem Wohnraum mit Küchenecke, was zählt als 2. Rettungsweg, muss dazu das Dachfenster nur eine Bestimmte Größe aufweisen, oder gibt es weitere Vorschriften Sollte der Raum dann nicht Offiziell als Aufenthaltsraum zulässig sein, wäre es dann Richtig diesen von der Grundfläche der Mietwohnung abzuziehen, auch wenn ich den weiter nutzen würde
Hallo, unser keller ist ebenerdig und von aussen zugänglich, raumhöhe 195cm Schwiegermutter wohnt da...ist es jetzt wohnfläche oder nicht..eigentlich dürfte sie da bestimmt gar nicht wohnen...was jetzt angeben? Eigentlich ein einfamilirnhaus mit halt teils ausgebautem keller zum wohnen
Das lässt sich so einfach nicht beantworten, hg. Werden die restlichen Vorgaben der Landesbauordnung eingehalten? (In manchen Bundesländern gibt es Ausnahmen von der vorgeschriebenen Mindesthöhe für Wohngebäude der Gebäudeklasse 1 und 2.) Gibt es für die Räume eine Baugenehmigung / Nutzungsgenehmigung?
@@ImmoWertNessler Baugenehmigung schon, war früher halt nur kellerraum, irgendwann aus der not herraus wurden die kellerräume zur wohnung umfunktioniert, jedenfalls 3 räume davon...plus ein kleines bad. Angemeldet ist es als zweifamilienhaus, allerdings zu kleine fenster , geringe raumhöhe usw...eigentlich dürfte da bestimmt keiner wohnen
Moin, Frage 1: Gibt es irgendwo eine Quelle für das, was Sie bei 3:48 - 4:01 sagen? "Kein Aufenthaltsraum = Keine Wohnfläche" Bundesland Niedersachsen wäre interessant. 🙂 Und Frage 2: Muss ich Räume die keine Wohnfläche sind dann als Nutzfläche angeben?
Moin rippy, die Referenz ist in der Wohnflächenverordnung zu finden sowie in den entsprechenden Landesbauordnungen (siehe Minute 2:52 - 3:24). Was sich nicht an die baurechtlichen Vorgaben hält darf a) nach Bauordnung kein Aufenthaltsraum sein und zählt b) nach Wohnflächenverordnung nicht zur Wohnfläche. Die Reglungen der Bauordnung in Niedersachsen beschreiben die Anforderungen an Aufenthaltsräume (min. 2,40 m hoch, im Dachgeschoss min. 2,20 m hoch, ausreichende Anzahl, Größe und Beschaffenheit von Fenstern, Fußböden von Aufenthaltsräume im Keller nicht niedriger als 70 cm unterhalb Geländeoberfläche), schauen Sie dort mal nach. Die zweite Frage ist eine steuerliche Frage - die kann ich leider nicht beantworten. Wenden Sie sich hierzu bitte an Ihren Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.
@@ImmoWertNessler Hallo, gibt es eigentlich diese Anforderung "Fußböden von Aufenthaltsräume im Keller nicht niedriger als 70 cm unterhalb Geländeoberfläche)" auch in Hessen? Vielen Dank
Hallo @@pstockmaster, nein diese Anforderung besteht in Hessen nicht. Es lässt sich höchstens noch aus den anderen Anforderungen der hessischen Bauordnung zum Thema Aufenthaltsräume, Belichtung, Belüftung, 2. Rettungsweg und Brandschutz herauslesen, um extrem negativ abweichende Maße zu verhindern.
@@ImmoWertNessler Hallo! Vielen Dank für die Auskunft. Darf ich Sie noch Folgendes fragen. Wir haben bei uns im Einfamilienhaus im Keller eine Sauna und ein beheiztes Schwimmbad. Gehören beide zu 100% zu der Wohnfläche? Ich finde immer wieder widersprüchliche Angaben. z.B. der Bauordnung nach, kann ja die Sauna keine Wohnfläche sein (kein Tageslicht), aber ich lese immer wieder, dass sie zum gehobenen Wohnbedürfnis gehört, und daher mit 100% zählt. Das beheizte Schwimmbad soll manchmal zu 50% zählen, manchmal aber 100%. Vielen Dank für die klasse Videos!
Eine super Erklärung! Vielen Dank für das hervorragende Video!
Freut mich Herr Lova, vielen Dank für die positive Rückmeldung 😃
Klasse Video. Super auf den Punkt gebracht. Danke dafür!
Danke für das Lob, Xip! 😊 Ich freue mich, wenn ich helfen konnte.
Super Video! Toll erklärt
Leider gibt unterschiedliche Auffassungen von den Räumen wie diese bei der Grundsteuer in Niedersachsen anzusetzen sind. Das Örtliche Finanzamt ist der auffassung das ein ausgebaute Dachboden immer WoFl ist auch wenn dieser nicht den Anforderungen des § 43 der NBauO für Aufenthaltsräume entspricht.
In der offizellen Elster-Hilfe heißt es dazu:
Bei reinen Wohngebäuden ist nur die Wohnfläche zu erklären. Die Fläche eines Arbeitszimmers gehört zur Wohnfläche.
Entsprechen die Grundflächen von Räumen nicht den Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder zur Nutzung, gehören diese nicht zur Wohnfläche, es sei denn, sie werden tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt.
Nicht mehr zu Wohnzwecken genutzte Gebäudeflächen:
Werden Gebäudeflächen nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt, wird eine solche Nutzung so lange weiter unterstellt, bis eine Nutzung zu anderen Zwecken erfolgt.
Kurzfristige Beherbergung
Nicht zu den Wohnzwecken zählt die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen zur kurzfristigen Beherbergung (z. B. Hotels, Ferienwohnungen und Vermietung z.B. über Airbnb u.ä.). Diese Räume sind den Nutzflächen zuzuordnen.
Eigentlich basiert die Grundsteuerberechnung auf der WoFlV und dort steht unter (3) 2. :
(3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume:
1.
Zubehörräume, insbesondere:
a) Kellerräume,
b) Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung,
c) Waschküchen,
d) Bodenräume,
e) Trockenräume,
f) Heizungsräume und
g) Garagen,
2.
Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des
Bauordnungsrechts der Länder genügen, sowie
3.
Geschäftsräume.
Laut WoFlV deute ich das so, wenn ein ausgebauter Dachboden der kein Auffendhaltsraum nach NBauO ist, die Nutzung darüber enscheidet ob es WoFl ist. Eine nutzung als Abstellraum ist WoFl da dieser kein Auffendhaltraum ist und eine nutzung als Schlafzimmer ist keine WoFl da dieser ein Auffendhaltsraum ist und laut der Elster-Hilfe ist ein Abstellraum und ein Schlafzimmer immer WoFl da die Räume zu Wohnzwecken genutzt werden.
1. Wie sehen Sie das?
2. Wie würden Sie die Nutzung definieren? Wenn ein Raum zur Lagerung von Möbel, Koffer und Kartons genutzt wird? ist es ein Abstellraum oder ein Dachboden? bzw. Wann wird aus einen Dachboden ein Abstellraum?
Vielen Dank!
Sehr gerne, J Wi, freut mich wenn es hilft 😃
danke super Video
Dankeschön für die positive Rückmeldung, MdK 4ever, freut mich wenn es hilft 😊
Super erklärt. So würde ich es auch verstehen. Diese strenge Auslegung führt aber dazu, dass sehr sehr viele Flächen in Häusern dann nicht mehr zur Wohnfläche zählen. Zweiter Rettungsweg im DG? Fehlt fast immer. Eine ausreichende lichte Höhe im Keller? Habe ich noch nirgendwo gesehen.
Vielen Dank tenshinhonk 😊 so sehe ich das auch. Die strenge Auslegung, wie Sie dies nennen, ist allerdings zum Schutz der Menschen bestimmt die dort wohnen. Wenn hinterher etwas schlimmes passiert, weil vorher nicht richtig geplant oder genutzt wurde, dann will es niemand gewesen sein. 🙄
Guten Tag Herr Nessler,
Wie sieht es denn aus ,wenn ich eine 3-Zimmer Eigentumswohnung in bayern erworben habe mit dazugehörigen Dachboden. Dieser war im Rohbauzustand (gedämmt und Dampfbremsfolie angebracht) ohne Fenster etc. Ich habe nun
3 Dachfenster(Zwischensparren und in Neigung des Daches)eingebaut mit Genehmigung aller Miteigentümer (in Bayern sind Dachfenster nicht genehmigungspflichtog wurde mir von der Hausverwaltung gesagt.
Nun habe ich die Schrägen verkleidet mit Trockenbau und habe meine ausklappbare Bodentreppe durch eine feste Raumspartreppe ersetzt. (Ost nur eine OSb Holzdecke gewesen somit keine statische Veränderung als ich den Durchbruch nach oben erweitert habe.
Ich habe keine Baugenehmigung oder Nutzungsänderung beantragt, da auch kein 2 Rettungsweg vorhanden ist.
Wenn ich die Wohnung jetzt verkaufen möchte und sie einfach weiterhin als 3 Zimmer Wohnung angebe mit dazugehörigen Dachboden und diesen nicht als Wohnfläche anrechne(habe ja keine Baugenehmigung) ist das alles in legalen Bereich gewesen oder? Den Zugang und eine Verschönerung meines Nutzraums/Lagerraums ist ja meine Sache oder?
Oder tritt durch meinen Ausbau und feste Treppeninstallation automatisch eine Nutzungsänderung in Kraft und ich brauche eine Genehmigung sonst handelt es sich um einen Schwarzbau?
Vielen Dank im Vorraus.
Sehr geehrter Herr Nessler, vielen Dank für das aufschlussreiche Video.
Ich hätte noch zwei spezielle Fragen, vielleicht können Sie mir diese beantworten(Grundsteuer Bayern).
Unser Einfamilienhaus ist komplett unterkellert. Dieser Keller teilt sich auf in Heizungs- und Waschraum mit Lichtschacht und einem Bad (Dusche/WC), ebenfalls mit Lichtschacht.
Zusätzlich gibt es noch einen Raum mit bodentiefem Fenster und kleiner Terrasse(Erdaushub). Dieser Raum wird ausschließlich als Fitness-/Kraftraum benutzt.
Meine Fragen:
Ist es richtig, den Raum mit bodentiefem Fenster als Hobbyraum anzugeben und mit 50 % der Fläche zu berechnen?
In welchem Umfang wird das Bad im Keller zur Wohnfläche gezählt?
Vielen Dank
Hallo Prick, vielen Dank für Ihre positive Rückmeldung 😊
Zu Ihrer Frage: Das kommt jetzt wieder auf die Höhe des Raumes an und die bauaufsichtliche Zulässigkeit des Raumes an. Schauen Sie doch mal in den FAQ der Finanzbehörde Bayern nach: www.grundsteuer.bayern.de/ dort unter dem Absatz "Fragen und Antworten zum Ausfüllen Ihrer Grundsteuererklärung (FAQ)" den Punkt "Was zählt alles zur Wohnfläche und was nicht?" aufklappen. Der Raum könnte ihrer Beschreibung nach den Anforderungen des Bauordnungsrechts von Bayern genügen.
Hessen, zum Beispiel, hätte gerne auch Bäder im Keller zur Wohnfläche angerechnet.
50 % werden übrigens für Flächen von Räumen angesetzt, die zwischen 1 m und 2 m hoch sind.
Ich hoffe das hilft Ihnen erstmal.
Hallo Nessler,
sämtliche Räume in einem zu Wohnzwecken genutzten Wohnhaus (Bj. vor 1800) sind niedriger als die in der SächsBO geforderten 2,40 m für Aufenthaltsräume.
Die Räume im Erdgeschoss haben eine lichte Raumhöhe von 2,10 m.
Die Räume im Obergeschoss haben ein lichte Raumhöhe zwischen 1,86 m und 2,00 m. Diese Räume haben keine Dachschrägen.
1. Liegt jetzt ein zu Wohnzwecken genutztes Gebäude mit einer Wohnfläche von 0 m² vor (§ 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV i. V. m. § 47 SächsBO)? Handelt es sich nach dem Baurecht überhaupt noch um ein Einfamilienhaus/Wohngebäude?
2. Was passiert, wenn zwar die lichte Raumhöhe von 2,40 m gegeben ist, sich aber die Toilette außerhalb des Gebäudes in einem separaten Nebengebäude befindet?
Liegt dann mangels Innentoiletten keine Wohnung vor und somit keine Wohnfläche nach der WoFlV? Wie ist dieses Gebäude dann einzuordnen?
Ich meinte natürlich: Hallo Herr Nessler, ...
Hallo Heike S. sofern das Wohnhaus nicht umgebaut oder umgenutzt wurde, dann muss es erstmal die Anforderungen des Baurechts aus dem Baujahr einhalten - somit vor dem Jahre 1800. Ich bin mir nicht ganz sicher, aber ich wage mich mal aus dem Fenster zu lehnen und zu behaupten, dass es um 1800 keine Angaben zur Raumhöhe in Ihrer Region gab 😄.
Annahme: Das Gebäude wird zu Wohnzwecken genutzt und erfüllt die baurechtlichen Anforderungen aus dem Baujahr und wurde seither weder umgebaut noch umgenutzt. Dann ist es erstmal ein Wohnhaus mit Aufenthaltsräumen (unbeschadet was die Sächsische Bauordnung heute sagt - mit Ausnahme von Rauchwarnmeldern: diese sind bis zum 31.12.2023 nachzurüsten).
Die Wohnflächenverordnung sieht vor, dass Flächen von Räumen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern voll anzurechnen sind; und Flächen von Räumen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern nur zur Hälfte anzurechnen sind, unabhängig ob dies Dachschrägen sind oder nicht. Dies wenden Sie bitte so an, weil die Wohnflächenverordnung keine Unterscheidung nach dem Baujahr macht, sondern nur nach der vorhandenen lichten Höhe.
Ob es sich aus baurechtlicher Sicht noch um ein Einfamilienhaus/Wohngebäude handelt, müssen Sie bitte mit Ihrer zuständigen Bauaufsichtsbehörde klären. Auch Ihr Punkt zwei ist eine baurechtliche Frage, die ich so nicht ohne weiteres beantworten kann. Bitte klären Sie auch dies mit Ihrem Bauamt. Die Wohnflächenverordnung macht keine Unterscheidung ob sich die Toilette außerhalb der Wohnung befindet oder nicht. Im Gegenteil - sie schreibt: „Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören.“
@@ImmoWertNessler Vielen Dank für Ihre schnelle und ausführliche Antwort.
Guten Abend, ich habe soeben Ihr Video zur Grundsteuer gesehen und möchte gerne eine Unklarheit die mir gekommen ist erfragen.
Es ist also "eigentlich" die Wohnfläche nur in der Grundsteuer anzurechnen, wenn die Anforderungen der Bauverordnung erfüllt werden. Dem Finanzamt ist jedoch, auch wenn ein Raum nach der Bauverordnung herausfallen würde, dies egal und wir müssen die Flächen trotzdem angeben?
So konnte ich jedenfalls Ihre Antwort verstehen die sie den anderen Usern verfasst hatten.
Kleine Fenster im Keller, also wenig Tageslicht, würde Sie gerne über die Vorgaben für die Fenstergrößen fragen. Danke.
Das ist vom Bundesland abhängig, Herr Schmidt. Es ist fast überall 1/8 der Grundfläche als Rohbaumaß der Fenster vorgeschrieben, mit Ausnahme von BW und RP (1/10) und NI (ausreichend groß)
Nicht zu vergessen ein erforderlicher 2. Rettungsweg 90/ 120 !!!
Das ist richtig Herr Grimm 😃 (für die Mitleser: hier ist das lichte Öffnungsmaß gemeint - 90 x 120 cm - welches allerdings je nach Bundesland variiert)
Wir haben eine ehemalige Gaststätte, diese wird jedoch weder bewohnt und nur als Abstellfläche benutzt. Was ist das denn nun? Bisher galt dies als Gewerbefläche. Aber als solche wurde diese nie genutzt. Was raten Sie mir?
Das ist eine steuerliche Frage, Texaco, die ich leider nicht beantworten kann. Bitte wenden Sie sich hierzu an Ihren Steuerberater, oder Ihr zuständiges Finanzamt 😌
Des Weiteren ist mir der baurechtlichen Zustand der ehemaligen Gaststätte nicht bekannt (welche Nutzung ist genehmigt). Ich würde hier erstmal ansetzen und die zulässige / gewünschte Nutzung klären und entsprechend angeben (gewerblich / wohnen).
Nur weil Räumlichkeiten leer stehen / nicht genutzt werden, entbindet Sie das meinem Verständnis nicht davon die Flächen anzugeben. Nachträgliche Veränderungen / Erweiterungen / Anbauten sind meinem Kenntnisstand der Finanzbehörde ebenso mitzuteilen … wie gesagt: lassen Sie sich hierzu bitte entsprechend beraten.
@@ImmoWertNessler danke für den Tipp und das tolle Video.
Super Video, sehr anschaulich erklärt. Eine Frage zur Wohnflächenberechnung im Dachgeschoss bleibt für mich noch unklar: im Video heißt es sinngemäß, dass ein ausgebautes Dachgeschoss nur dann (für die neue Grundsteuer) als Wohnfläche zu zählen ist, wenn es auch bauordnugsrechtlich für Wohnzwecke genehmigt wurde (also auch zB. über einen zweiten Rettungsweg verfügt). Habe ich das so richtig verstanden?
Ja und nein, Herr Werle. Die Finanzämter stehen gerne mal auf dem Standpunkt, dass auch ein nicht genehmigtes, aber zu Wohnzwecken genutztes, Dachgeschoss anzusetzen ist. Da sich die Finanzbehörden auf die Wohnflächenverordnung beziehen ist dort die Regelung mehr als deutlich.
Es wird hier unterschieden zwischen der zulässig rechtlichen Nutzung, der tatsächlichen Nutzung und der Anrechnung zu Steuerzwecken.
Eine pauschale Antwort hierauf gibt es hierauf leider nicht.
@@ImmoWertNessler Danke für die schnelle Beantwortung!
@@ImmoWertNessler
Dann habe ich mal eine Frage dazu, die nur indirekt dazu gehört
Ich habe gerade eine Mietwohnung in Niedersachsen im Auge, da zählt der ausgebaute Dachboden als 4. Raum/Schlafzimmer, dürfte gefühlt auch von der angegebenen Grundfläche dazugezählt worden sein.
Zugang ist eine Treppe aus dem Wohnraum mit Küchenecke, was zählt als 2. Rettungsweg, muss dazu das Dachfenster nur eine Bestimmte Größe aufweisen, oder gibt es weitere Vorschriften
Sollte der Raum dann nicht Offiziell als Aufenthaltsraum zulässig sein, wäre es dann Richtig diesen von der Grundfläche der Mietwohnung abzuziehen, auch wenn ich den weiter nutzen würde
Hallo, unser keller ist ebenerdig und von aussen zugänglich, raumhöhe 195cm Schwiegermutter wohnt da...ist es jetzt wohnfläche oder nicht..eigentlich dürfte sie da bestimmt gar nicht wohnen...was jetzt angeben? Eigentlich ein einfamilirnhaus mit halt teils ausgebautem keller zum wohnen
Das lässt sich so einfach nicht beantworten, hg. Werden die restlichen Vorgaben der Landesbauordnung eingehalten? (In manchen Bundesländern gibt es Ausnahmen von der vorgeschriebenen Mindesthöhe für Wohngebäude der Gebäudeklasse 1 und 2.) Gibt es für die Räume eine Baugenehmigung / Nutzungsgenehmigung?
@@ImmoWertNessler Baugenehmigung schon, war früher halt nur kellerraum, irgendwann aus der not herraus wurden die kellerräume zur wohnung umfunktioniert, jedenfalls 3 räume davon...plus ein kleines bad. Angemeldet ist es als zweifamilienhaus, allerdings zu kleine fenster , geringe raumhöhe usw...eigentlich dürfte da bestimmt keiner wohnen
Moin, Frage 1: Gibt es irgendwo eine Quelle für das, was Sie bei 3:48 - 4:01 sagen? "Kein Aufenthaltsraum = Keine Wohnfläche" Bundesland Niedersachsen wäre interessant. 🙂 Und Frage 2: Muss ich Räume die keine Wohnfläche sind dann als Nutzfläche angeben?
Moin rippy, die Referenz ist in der Wohnflächenverordnung zu finden sowie in den entsprechenden Landesbauordnungen (siehe Minute 2:52 - 3:24). Was sich nicht an die baurechtlichen Vorgaben hält darf a) nach Bauordnung kein Aufenthaltsraum sein und zählt b) nach Wohnflächenverordnung nicht zur Wohnfläche. Die Reglungen der Bauordnung in Niedersachsen beschreiben die Anforderungen an Aufenthaltsräume (min. 2,40 m hoch, im Dachgeschoss min. 2,20 m hoch, ausreichende Anzahl, Größe und Beschaffenheit von Fenstern, Fußböden von Aufenthaltsräume im Keller nicht niedriger als 70 cm unterhalb Geländeoberfläche), schauen Sie dort mal nach.
Die zweite Frage ist eine steuerliche Frage - die kann ich leider nicht beantworten. Wenden Sie sich hierzu bitte an Ihren Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.
@@ImmoWertNessler Vielen Dank für die ausführliche Antwort! :)
@@ImmoWertNessler Hallo, gibt es eigentlich diese Anforderung "Fußböden von Aufenthaltsräume im Keller nicht niedriger als 70 cm unterhalb Geländeoberfläche)" auch in Hessen?
Vielen Dank
Hallo @@pstockmaster, nein diese Anforderung besteht in Hessen nicht. Es lässt sich höchstens noch aus den anderen Anforderungen der hessischen Bauordnung zum Thema Aufenthaltsräume, Belichtung, Belüftung, 2. Rettungsweg und Brandschutz herauslesen, um extrem negativ abweichende Maße zu verhindern.
@@ImmoWertNessler Hallo! Vielen Dank für die Auskunft. Darf ich Sie noch Folgendes fragen.
Wir haben bei uns im Einfamilienhaus im Keller eine Sauna und ein beheiztes Schwimmbad. Gehören beide zu 100% zu der Wohnfläche?
Ich finde immer wieder widersprüchliche Angaben.
z.B. der Bauordnung nach, kann ja die Sauna keine Wohnfläche sein (kein Tageslicht), aber ich lese immer wieder, dass sie zum gehobenen Wohnbedürfnis gehört, und daher mit 100% zählt. Das beheizte Schwimmbad soll manchmal zu 50% zählen, manchmal aber 100%.
Vielen Dank für die klasse Videos!