Unser Mammutprojekt: 40 Wohnungen auf einen Schlag. Macht der Deal Sinn?
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- čas přidán 2. 03. 2024
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💡 ÜBER DIESES VIDEO 😉
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Ein wahres Mammutprojekt für Marco, Stefan,Bodo & Martin. Ein großes Haus mit einiges Investitionen, aber auch Zukunft. Das war zumindest der Plan. Wie hat sich dieser nach Kauf verändert? In dieser Folge zeigt euch Marco, wo das Haus liegt, was für ein Zustand es bei Kauf hatte und wie sich die Zahlen mit der Zeit verändern. Anhand einer Bierdeckelrechnung lässt sich hier einiges bereits ablesen. Wo sie heute mit dem Haus, aber im Hinblick auf die Zahlen, stehen, das erfahrt ihr in dieser Folge.
00:44 Wer hat gekauft?
01:54 Die Lage
03:28 Zustand des Hauses
05:28 Mietsituation
07:43 Zahlen & Business Case
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Wir wünschen dir ganz viel Spaß beim Lesen bzw. Hören :-)
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Suchst du nach finanzieller Absicherung? Möchtest du, dass dein hart verdientes Geld optimal für dich arbeitet und Vermögen aufbaut statt an Wert zu verlieren? Willst du deine Geldanlage verstehen und selbst umsetzen können?
Was auch immer dich antreibt: Eine Wohnung als Kapitalanlage zu kaufen, war die beste finanzielle Entscheidung, die wir je getroffen haben.
Wir haben innerhalb von zwei Jahren 6 kleine Wohnungen gekauft und sie vermietet. Die Mieteinnahmen reichen aus, um alle Kosten zu decken und die Rate an die Bank zu bezahlen. In 30 Jahren bringen uns diese Wohnungen ca. 4.500 € passives Einkommen, für das wir nicht mehr arbeiten müssen. Deshalb können wir sagen: Unsere Altersvorsorge ist gelöst!
Aber der Anfang war nicht einfach. Wir hatten viele Bedenken, bevor wir unsere erste Wohnung wirklich gekauft haben: Wie wahrscheinlich sind Mietnomaden? Welcher Aufwand kommt auf uns zu? Müssen wir in der Nähe wohnen? Heute sind wir sehr froh, dass wir genauer hingeschaut haben. Wir haben unser Vorgehen gefunden - um eine lohnenswerte Wohnung zu kaufen, zu betreiben und die Risiken zu beherrschen.
Wir sind davon überzeugt, dass jeder lernen sollte, wie man eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kauft, um sich selbst finanziell abzusichern. Und nicht mehr von der staatlichen Rente abhängig zu sein.
Aus dieser Überzeugung ist immocation entstanden: Wir helfen dir mit strukturiertem Wissen und passenden Werkzeugen beim Verstehen und Umsetzen dieser Form der Geldanlage. Von den Grundlagen bis zum Notar für dein erstes Immobilien Investment.
Starte jetzt dein kleines Projekt zum Wohnungskauf, damit du schon bald dein Leben ganz anders gestalten kannst - weil du weißt, dass du finanziell abgesichert bist. Der beste Einstieg dafür ist unser Buch, in dem wir das immocation Konzept auf über 300 Seiten vollständig beschrieben haben. So, dass du den Kauf von Immobilien als Kapitalanlage auch ohne Vorwissen und mit wenig Eigenkapital umsetzen kannst.
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(es heißt: Die Do-it-yourself-Rente. Passives Einkommen aus Immobilien zur Altersvorsorge.)
Das liebe ich an Immocation. Risiko ist einfach nicht existent!
Risiko gibts immer wenn man Geld vermehren möchte, egal in welcher Art und Weise
richtig, es gibt keine Bedenken wie:
- kein Mietleerstand während der Umbauphase
- das top Mieterklientel wird immer die Miete dauerhaft zahlen. Sind ja so solvent, denn warum sollten sie auch sonst in so einer Bude wohnen wollen
- Instandhaltugskosten total irrelevant
- Verwaltungskosten und -Aufwand uninterssant
Immobilien sind so interessant wie selten zuvor: wir konnten in den letzten 3 Jahren die Mieten von 4 Wohnungen nur durch 3 Mieterhöhung & 1 Mieterwechsel um fast 30% steigern// Neuvermietung völlig problemlos auch ohne Renovierung// Speckgürtel Leipzig
Mit Sicherheit 😂
Eine Balkonanlage für die Größe kostet erfahrungsgemäß mit der Fassade schon 450Te. Die Miete ist dann auch sportlich angesetzt. Ich rechne aus Erfahrung lieber konservativ!
Ihr müsst auch noch die laufende Instandhaltung und vor allem die CO2 Steuer die in Zukunft immer höher wird abziehen. Bei dem Objekt mit sicherlich keinem guten Energieausweis müsst Ihr als Vermieter den Haupteil der CO2 Steuer zahlen... das sind etliche Tausend Euro die ihr von eurer Nettokaltmiete abziehen müsst
Danke für die Ergänzung. Ja, die laufende Instandhaltung und zukünftige CO2-Steuerbelastungen sind wichtige Aspekte, die bei der Berechnung der Rendite einer Immobilieninvestition berücksichtigt werden müssen.
LG Anita🚀
Vorausgesetzt, die Lage ist so gut wie ihr beschrieben habt, dann ist das der erste Immobilienkauf von euch, den ich tatsächlich sinnvoll erachte.
Vielen Dank für dein Feedback! Wenn jeder das gleiche denken würde, würde jeder auch das gleiche kaufen wollen, dann hätten wir am Ende alle Probleme...
Deswegen ist es gut, das jeder eine andere Meinung hat!
LG Anita🚀
Welche Energieeffizienzklasse hat das Objekt mittlerweile?
Super spannend - danke dafür
Also 25.000 € Sanierungskosten pro Wohnung für ne Vollmodernisierung find ich sehr optimistisch. Da sind dann noch die alten Wasser-, Heizungs, und Elektroleitungen drin. Inkl. der energetischen Sanierungen wie neue Heizung, Fenster, Fassaden- und Dachdämmung würde ich mit mindestens 50.000 € Sanierungskosten pro Wohnung rechnen.
Und klar die Mieten steigen mit der Inflation pro Jahr 2%, aber die anstehenden Sanierungskosten steigen auch mit der Inflation mit der Zeit an, sodass sich das wieder ungefähr ausgleicht.
Sehe ich auch als zu optimistisch, aber mit einem guten Netzwerk und günstigen und fleißigen Handwerkern auch realistisch machbar. Wünsche jedenfalls viel Erfolg in der Umsetzung!
2071m²/ 40 Wohnungen sind ja nur 52m² pro Wohnung. Wir sanieren das genau so (Hannover + 100km). Und da sind 25.000€ für uns schon die obere Grenze. Und das ist der Preis wenn wir das für Kunden machen. Im eigennen Bestand rechne ich das noch gut 1/3 weniger. Dann sind die Wasserleitungen und die Elektro komplett neu. Dauert auch nur 2 Monate wenn das Bad mit gemacht wird.
Sicher kann man auch schnell mit "Normalen Fachkräften" viel mehr ausgeben. Aber der richtige Partner, der sich auf Investoren spezialisiert hat, kann das easy erledige.
@@DD-wc2mfSeid ihr auch in Bremen aktiv? Falls ja, hätte ich bei so einem m2 Preis großes Interesse. Wie kann ich Kontakt zu euch aufnehmen?
25 K pro Wohnung find ich schon erstmal realistisch wenn der Balkon nicht dabei ist. Aber kostet so ein Balkon nicht auch noch mal 8-10K? Würd ich mal ganz naiv schätzen.
Man darf auch nicht vergessen, dass die immocation-Jungs inzwischen durch ihre Größe sicher ganz andere Konditionen bei der Sanierung bekommen. Sowohl für das Material als auch die Dienstleistungen werden sie sicher hohe Skaleneffekten haben. Ggf. stellen sie sich für die wichtigsten Gewerke direkt Leute ein und haben dann permanent Zugriff und keine Wartezeit....
Warum rechnet ihr ohne Bewirtschaftungskosten?
Klasse Video
Wenn man so ne Bierdeckel-Rechnung macht, sollte man doch unbedingt noch weitere anfallende fixe Kosten berücksichtigen … wie z.B. Einkommensteuer, Steuerberater und die Vermieter-Rechtschutzversicherung….
Dann würde Kalkulation etwas anders aussehen. Dann sind 8,5% nicht so großartig…
Wie geht ihr bei der Fassade vor? Komplette Fassadensanierung?
Wäre auch interessant wie eure Steuerstruktur aussieht und wie ihr dieses Objekt gekauft habt. ❤
Danke für die detaillierten Infos! In welcher Struktur habt ihr das Objekt gekauft/finanziert?
ist doch logisch - gmbhVV
tolles Objekt 👍
Finde ich nicht. Ist das eine Platte?
könnt ihr mal ein video zum Thema Hotelzimmerinvestment / Altersheiminvestment machen?
Eine Wohnung für 37.500 €?
Wenn sich das nicht lohnt, lohnt sich ja keine Immobilieninvestition!?
Wieviel qm Wohnfläche hat denn eine Wohnung, bzw. Das gesamte Gebäude?
51,80 m2 hat eine Whg. im Schnitt und für 723 € /m2 eingekauft ohne Nebenkosten.
Und jetzt haben Sie noch ca. € 25.000,00 für eine Whg.- und Trepphaus- Sanierung, nebst neuen Balkon und Fassadendämmung im gesamten Balkonbereich.
Die Fenster sind in Ordnung und die Gasheizung ist Top!
Merken Sie was..?😊
um wie viel habt ihr denn verhandelt beim Kauf, ? ein niedriges Multiplikator ist super schwer zu finden ... habt ihr im immoscout das Objekt gefunden ? warum hat der verkaufer verkauft wenn er soviel Free Cash flow hat ...
Ihr lasst gerne in euren Rechnungen die Baukosten, die Nebenkosten zum Kaufpreis, die Handwerkskosten…. Dann sind es halt 2,3 Millionen statt 1,5 Millionen…..
Ja ich investiere auch in Brandenburg, Mecklenburg, Sachsen. Ich habe aber eher die Devise leer sanierungsbedürftig einzukaufen, komplett zu Sanieren und dann gehoben zu Vermieten mit Fußbodenheizung etc.
Die 100.000 freien Cashflow habe ich locker erreicht. Aber das Haus sieht nach Arbeit aus und nicht wirklich passiv. Aber meine Häuser sehen meist schlimmer aus am Anfang😂
"Ja, wir sind auch ein Fan von der 'Aus alt mach neu'-Philosophie! Es mag am Anfang nach viel Arbeit aussehen, aber am Ende ist es unglaublich befriedigend, ein komplett saniertes und modernisiertes Haus in gehobener Qualität zu vermieten.
Viel Erfolg Dir weiterhin!🚀🏠
Der Christian hat auch LOCKER 100.000€ freien Cashflow 💸 😂 Schreibt ihr die Kommentare etwa auch selbst, um alles glaubhafter wirken zu lassen?
Ich frag mich immerzu, wie immocation das mit den Anschlussfinanzierungen machen wird. Vor ein paar Jahren mit nahezu kaum Zinsen: dieser Zustand wird ja nie wieder erreicht. Ich kenne Familien, da verdreifacht sich die Rate..
Ist bei der Rendite doch kein Problem. Habe letztes Jahr auch ein MFH mit 37 Wohnungen gekauft. Zu 4,3 % finanziert. Selbst wenn die Zinsen bei 6,5% lägen, hätte ich es gekauft. Allerdings haben wir die Zinsen nur auf drei Jahre festgeschrieben
@@audioenergy die meisten haben eine längere Zinsbindung, insbesondere zu den krass niedrigen Zinssätzen wurde die längstmögliche Zinsbindung die es gibt mitgenommen. Meine Bankberaterin wird deshalb selbst in Schwierigkeiten kommen (sie weiß es schon..).
@@caratiede7866ja stimmt. Bei 1% hätte ich auch mindestens 10 Jahre festgeschrieben
@@audioenergy wir werden in circa fünf Jahren sehen, ob ich mit meiner Schwarzmalerei rechthabe. Das wird auch wieder die kreditgebenden Banken (teilweise) in Schwierigkeiten bringen. Hat für mich echtes Albtraumpotenzial.
@@caratiede7866 ich habe alles war ich seit letztem Jahr gekauft habe, kurzfristig oder variabel finanziert. Bei der aktuellen wirtschaftlichen Lage muss die EZB die Zinsen senken. Hat sie ja auch schon angekündigt.
Mich würde mal ein Beispiel von den energetischen Sanierungen und Modernisierung und dem Umlegen interessieren. Energetische Dämmung bringt nichts und so viel investieren, damit ich einen Bruchteil umlegen kann, stört mich ehrlich gesagt. Könnt ihr mal realistisch vorrechnen, ab wann sich das lohnt? Gut bei 40 Wohnungen ist die 8% vielleicht besser als bei einem Mehrfamilienhaus mit 4 Wohnungen
Warum bringt die Dämmung nichts??
Wenn doch alles so ein Selbstläufer mit Immobilien ist, warum gehen dann auch immer und immer wieder viele große Projektentwickler pleiter? Von den tausende kleinen Buden die Pleite gehen, hört ja eh keiner. Aber wenn es hohe BMR gibt, gibt es auch ein hohes Risiko. Hier wir so getan als ob die BMR die Rendite eines Festgeldkontos wären 🙂
Es gehen so viele Pleite, weil die schlecht gerechnet haben beim Erwerb und nicht genug Rücklagen gebildet haben. Dann kommt vielleicht auch noch nach der Zinsbindungsphase eine höhere Bankrate dazu und schwupps machste kontinuierlich Miese.
In wie weit berücksichtigt ihr bei eurer Standort Auswahl Risiken im Zusammenhang mit Wetterveränderungen im Rahmen des Klimawandels (Überschwemmungen, Stürme etc.) oder sonstige besondere Risiken eines Standorts?
Mir fällt da immer das Beispiel Aachen (bzw. Grenzregion) ein und das marode Atomkraftwerk Tihange in Belgien. Würde euch so etwas davon abhalten an einem entsprechenden Standort zu investieren?
Liebe Grüße aus Siegburg
lol... Gefahren durch Klimawandel 😂 Schalt mal den Fernseher aus.
@@Alexander-dr4mw😂
Wo bekommt man bitte ein Haus für 1,5 Millionen, welches Rund 150k jedes Jahr abwirft..??
Ich bin einfach zu dumm zum suchen
Oder du hast einfach noch nicht das richtige Netzwerk. Schau gerne bei unseren immocation Stammtischen vorbei. LG Anita🚀
immocation.de/stammtische/
Fall nicht darauf rein, man will dir nur Kurse und Hochglanzprospekte für mehrere Hunderte € verkaufen
Gutes Bierdeckelvideo. Nur Markos Augen irritieren mich irgendwie total. Ist das make up? 😮
2021 also gekauft, mit 5% Annuität. 3,5% Zinsen und 1,5% Tilgung. Wer findet jetzt den Fehler ?
Wer immernoch nicht begriffen hat, dass hier nur Träume und Hochglanzprospekte verlauft werden soll, dem ist nicht mehr zu helfen
Der Sinn ergibt sich, der wird nicht gemacht. Also: Nein!