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卖家恐惧是很少出现的，因此，所谓的捡漏机会也很少。等待是有代价的，代价=机会成本+租金，而大多数人只能看到租金，看不到晚买的机会成本。晚买的机会成本=房产增值+房贷本金的减少。

谢谢提出意见，这次线上视频音响有一些问题，经过处理，也还是有噪音…以后会注意视频音质

谢谢关注，我一直在做地产投资“天气预报”，希望投资人不踩坑，不跟风，有主见，守住本金，顺势而为。

谢谢

是讲给地产投资者的。不适合其他投资者。

无论收入多少，人都需要住。现在是婴儿潮之后，加拿大人口增加最多最快的时候。新移民，非居民是完美租客。

您可以试着调节一下手机或电脑的音量，看是否好一些

每个家庭，最重要的消费就是住，其他方面都可以省省，就是不能睡马路。消费能力低，与买房能力没关系。平均收入的家庭要想买得起平均房价的房子，必须有上一代人的财务支持，否则靠自己攒钱，买不起。上述观点太悲观了，看似自己的移民决定是错了。不能靠政府的任何住房政策解决住房问题。要靠自己的努力才能解决自己的住房问题。这个讲座是讲给对加拿大充满信心的地产投资者，可能不适合悲观的人看。

房市与股市一样，长期必看涨，但长期是多长？三五年还是三五十年? 反正我认为这三年风险大于利益。房市与股市还有一样会有上下起伏，也许就是这几年吧！接下来九十月太重要了，若成交量与成交价仍不行，逼空有可能成功，明年正式进入明跌。顺便说一下，合理买房与乐现和悲观没多大关系，要要划算，那就理性分析判断，否则花出去的冤枉钱，可不容易回本。

@@liufrank1880 股票不能用来住，房子能。不买就租，用税后收入交租金，其实就是花钱帮房东供贷款和地税。未来三年，收入不会下降，租金不会下降，人口不会下降。现在不买房的风险，大于现在买房的风险。

@@liufrank1880我感觉你说得对，这个王中介和传销的似的，买房是需要努力，但也不是不能靠政策调节，明明是综合因素的结果，他能硬说是靠什么不靠什么，然后掰不下去了就开始吓唬人，要用税后收入交房租，卖保险也是这一套，吓小孩子那一套。

@@2009xiaowei 信了你那套就叫乐观，不信就悲观，你以为你是谁啊？

房产，就是家庭财富的金矿。比山里的金矿更有价值。

他说这话的时候我直接笑喷了

2017年我听说这种卖房方式的时候也理解不了。现在理解了。自己理解不了的事情，要么以为是邪门歪道，要么以为是阴谋论。试试就知道了。

@@2009xiaowei 我们之所以投资房产 本就认为这是一个有效市场 就跟你投资美股一样 你认为他是相对有效 信息公开 投资者凭借自己的认知和公开消息或数据决策 你卖不了涨两千 这是在赌气还是在赌买家的无脑 你打开记录看下好多区挂了一年卖不掉的那些房子 降了几十万都没用 你涨两千是在搞笑吗 好多时候就是timing决定的 最好房东该做的准备 如果挨打就立正 少整那些花里胡哨的

@@2009xiaowei

@@ymt-qq1nk 千言万语就四个字：“降价无效”。我已经在讲座里说过了。

投资客就是房东，提供了可以出租的房产。不能说投资客太多，而是太少。市场=过程。要有耐心等待市场进行供需匹配。保守党执政，也得接受新移民，否则每年30万婴儿潮一代人的退休，将导致劳动力短缺，退休金没着落。别操那么多心，多买房，没错。

@@2009xiaowei很快AI和无人驾驶大行其道，很多低端重复工作都是机器取代了，包括司机、快递员、外卖员、餐厅咖啡店服务员等，甚至码农、会计、律师的很多工作都被取代。机器足够填补大部分退休岗位缺口，引进这么多移民特别是低技术移民干嘛，又没工作给他们。

​@@shengyang915好奇问一下，“很快”是多快？三年，十年，三十年，五十年？

@@VVMMei 十年左右。十年以前还不能手机看视频，玩王者荣耀，开视频会议，搞直播，那个时候谁会想到有work from home，Chatgpt，以及电动车在很多大城市开始普及。百度的L4级别无人驾驶已在武汉全面铺开。

@@VVMMei 谁说房地产不会颠覆，网络电商和居家办公导致零售地产和office地产空置率大增，多伦多downtown的Office空置率高达20%，价格跌得吓人。

在加拿大，首付5%就可以买自住房。50万的房子最低首付2.5万。最大困难还是收入。贷款买房像考大学一样，是优绩原则，有分数线控制，过线的家庭，可以买多套，过不了的，一套房子的贷款也拿不到。

浮动利率，如果加息时月供不变，则会有很好的现金流，但应付利息和月供之间的差价会加到本金上，本金目前是高于还是低于初始本金，要看具体合同和利率，不能一概而论。浮动利率，如果加息时月供也提高，会出现现金流吃紧，但不会导致本金升高，一直都在去杆杠。不能简单地把自己家遇到情况当成所有人的问题。

可负担性是家庭收入决定的。不努力工作，等着房价下跌是自欺欺人。

租房是消费，买房是投资。不着急买房的人，就继续消费。一室CONDO租金2400一个月，一年2.9万，需要用税后收入交。

@@2009xiaowei持有成本的利息+地税+管理费+保险并不比租金低多少呀。房价不涨，并不会出现大量买家。

@@rosechen8632 每天都有交易，因此不能断言不会出现大量买家。持有成本，是指房主的持有成本，如果是投资房，租客会为持有成本做出贡献；如果是自住，可以比较一下长期和短期的效用，不能只看眼前这几个月。

如果这样算的话，只有一直租房子才能是唯一的方案。因为只要买，那就是越早买越好

有些人永远上不了车是有原因的​@@rosechen8632

大家能更能接受自己的平庸，而不是勇气。更能够接受保护眼前利益的想法，而不是坚持长远的目标。

要不被雇主剥削就自己当老板，要不被房主剥削就自己建房子。

@@2009xiaowei 不想被菜农压榨就当农民，不想被纺织厂压榨就去织衣服，不想被车商压榨就去造车

说的很明白了 m2涨 房价终究会涨 时间线拉长终究是对的 有什么不好意思的

@@wwc6889898党的大刀把外汇流出的路子再砍狠一点 才能稳定海外价格😂

不是家长不支持， 是钱汇出来变得难了。

一毕业就要买100万的?😂 起点太高了吧。多伦多没有50-60万的？

大学毕业生，无论收入好不好，在世界级的大都市买不起房子，非常正常。如果能买得起，反而说明这个城市还不够发达，不够有吸引力。

谢谢Cathy。大家被去杠杆已经压得喘不上气了，太关注眼下的现金流，很少讨论投资和未来。现在不是要尽早卖房，而是要尽量长时间地持有房产，把眼光放远一点。